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V1200-18 10 de mayo de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La fecha de adquisición de un inmueble heredado es la del fallecimiento del causante

Un consultante pregunta cuál es la fecha y el valor de adquisición de un inmueble heredado para calcular la ganancia patrimonial. La DGT aclara que la adquisición se entiende producida en el momento del fallecimiento y que el valor se determina según las normas del Impuesto sobre Sucesiones.

La cuestión planteada

Fecha y valor de adquisición del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

La fecha de adquisición de un inmueble es la del fallecimiento del causante, ya que la aceptación de la herencia tiene efectos retroactivos. El valor de adquisición será la suma del valor declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición.

Implicaciones prácticas

  • El cómputo del periodo de tenencia para la reducción por reinversión comienza en la fecha del fallecimiento.
  • El valor de adquisición para el IRPF coincide con el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Los gastos e impuestos pagados en la herencia incrementan el valor de adquisición del inmueble.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto de la fecha de fallecimiento en el cálculo de la ganancia patrimonial.
  • Verificación de la correcta integración de gastos e impuestos en el valor de adquisición.

Checklist

  • Comprobar que la fecha de adquisición utilizada es la del fallecimiento del causante.
  • Verificar que el valor de adquisición no supera el valor de mercado declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
  • Confirmar la inclusión de gastos y tributos inherentes a la herencia en el valor de adquisición.
  • Contrastar la base de datos del Impuesto sobre Sucesiones con los datos del IRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1200-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/05/2018 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 36. Descripción de hechos El progenitor del consultante ha fallecido dejando en herencia un inmueble construido en 1970 respecto del que no se ha hecho nunca escritura pública de obra nueva. Los herederos van a proceder en el mismo acto a otorgar escritura pública de obra nueva y aceptar la herencia, con carácter previo a la venta de dicho inmueble. Cuestión planteada Fecha y valor de adquisición del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa En primer lugar, se debe señalar que la fecha de adquisición del inmueble es la de su adquisición por herencia según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por otra parte, una vez aceptada la herencia, la transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la LRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 dispone lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. De acuerdo con lo expuesto, dado que el consultante no ha satisfecho importe alguno por la construcción, al estar ya construido el inmueble cuando adquirió el mismo por herencia, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del valor declarado o, en su caso, comprobado, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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