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V1150-25 1 de julio de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · deducción por inversión en vivienda habitual

No se puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual si no se tiene la titularidad del inmueble

Un contribuyente consulta si puede deducirse la inversión en vivienda habitual por pagar la hipoteca de una vivienda que pertenece a su madre. La DGT responde que no es posible porque no cumple el requisito de titularidad.

La cuestión planteada

Saber si tiene derecho a aplicar la dedución por inversión en vivienda habitual.

El criterio de la DGT

Para aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual bajo el régimen transitorio, el contribuyente debe cumplir dos requisitos: adquirir la vivienda (al menos una parte indivisa de su pleno dominio) y que esta sea su residencia habitual. Dado que el consultante no es titular de la vivienda, no puede aplicar la deducción aunque pague el préstamo hipotecario.

Implicaciones prácticas

  • El pago de cuotas hipotecarias no otorga derecho a la deducción si no existe titularidad sobre el inmueble.
  • La falta de propiedad, incluso de una parte indivisa, impide la aplicación del régimen transitorio de la deducción.
  • El uso de la vivienda como residencia habitual es insuficiente por sí solo para activar el beneficio fiscal.

Puntos de planificación

  • Valorar la adquisición de una parte indivisa del dominio para cumplir el requisito de titularidad.
  • Analizar la estructura de propiedad del inmueble antes de realizar pagos de deuda hipotecaria.

Checklist

  • Verificar la inscripción de la titularidad en el Registro de la Propiedad.
  • Comprobar si se posee al menos una parte indivisa del pleno dominio.
  • Confirmar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente.
  • Validar que la inversión cumple con los requisitos de la disposición transitoria 18ª de la LIRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1150-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 01/07/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Disposición transitoria 18ª. Descripción de hechos El consultante señala que viene pagando el préstamo hipotecario que recae sobre una vivienda titularidad de su madre por problemas económicos y de salud de esta. Matiza que si bien es él quien paga el préstamo, el pleno dominio de la vivienda no le pertenece aunque la utiliza como vivienda habitual. Cuestión planteada Saber si tiene derecho a aplicar la dedución por inversión en vivienda habitual. Contestación completa Con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto, dicha disposición establece en su apartado 1, entre otros, lo siguiente: “1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición: a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma. b) (…) c) (…) En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º. de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.” El artículo 68.1 de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012 establece, en su número 1º, la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje “de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Conforme a ello, para practicar la deducción se requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de vivienda, al menos de una determinada parte indivisa de su pleno dominio, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Al respecto debe tenerse en cuenta que el criterio que este Centro Directivo viene manteniendo en cuanto a considerar una vivienda como habitual, y aplicar los incentivos fiscales relacionados con la inversión en la vivienda habitual del contribuyente, está ligado a la titularidad del pleno dominio del inmueble, bien sea en su totalidad o en una determinada parte indivisa. Por lo tanto, en el presente supuesto en el que el consultante no es titular de la vivienda respecto de la cual manifiesta pagar mensualmente el préstamo hipotecario, este no tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual al incumplir el primero de los requisitos mencionados anteriormente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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