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V1024-20 23 de abril de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de una vivienda incluye el coste de mejoras y gastos inherentes, minorado por amortizaciones

Se consulta cómo calcular el valor de adquisición de una vivienda para determinar la ganancia o pérdida patrimonial en su futura venta. La DGT explica que se debe sumar el importe real de compra, las inversiones, mejoras y gastos inherentes, restando las amortizaciones.

La cuestión planteada

Cálculo del valor de adquisición a los efectos de una futura transmisión.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición se compone del importe real de compra, el coste de inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluyendo intereses. Este valor debe minorarse por el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles. El valor de transmisión es el importe real de la venta, deduciendo los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente, sin que proceda minorar el préstamo hipotecario pendiente.

Implicaciones prácticas

  • El coste de las mejoras y reformas incrementa el valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial.
  • Las amortizaciones fiscalmente deducidas aplicadas durante la tenencia deben restarse obligatoriamente del valor de adquisición.
  • El saldo pendiente de un préstamo hipotecario no es deducible del valor de transmisión al calcular la ganancia.

Puntos de planificación

  • Valoración de la documentación justificativa de inversiones y mejoras realizadas.
  • Cálculo del acumulado de amortizaciones aplicadas para determinar el valor neto de adquisición.

Checklist

  • Verificar que los gastos e impuestos de la compra se han incluido en el valor de adquisición.
  • Comprobar que las mejoras y reformas cuentan con factura que acredite su coste.
  • Restar todas las amortizaciones fiscalmente deducibles aplicadas al inmueble.
  • Asegurar que el valor de transmisión no incluye deducciones por deuda hipotecaria pendiente.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1024-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/04/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, arts. 35 y 49. Descripción de hechos El consultante es propietario de una vivienda adquirida en el año 1993. Cuestión planteada Cálculo del valor de adquisición a los efectos de una futura transmisión. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que, para las transmisiones onerosas, se determinan en el artículo 35 de la LIRPF, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Asimismo, a los efectos de determinar en valor de adquisición, el apartado 1 del artículo 40 del RIRPF establece lo siguiente: “El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. (…)”. Por último, debemos precisar que el valor de transmisión del inmueble será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente, sin que proceda minorar de dicho importe el préstamo hipotecario pendiente que gravaba el inmueble transmitido. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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