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V0886-21 14 de abril de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de una vivienda tras una división horizontal se determina según el coeficiente de propiedad

Un contribuyente pregunta cómo calcular el valor de adquisición de una vivienda tras realizar la división horizontal de una finca que compró íntegramente. La DGT responde que la división no altera el patrimonio y el valor de la vivienda será el de la finca matriz aplicado según el coeficiente de propiedad.

La cuestión planteada

A efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, valor de adquisición de la vivienda que se transmita.

El criterio de la DGT

La división horizontal de una finca no supone una alteración patrimonial, por lo que las fincas segregadas mantienen el mismo valor y fecha de adquisición que la finca matriz. El valor de adquisición de la vivienda transmitida será la suma del importe real de adquisición, inversiones, mejoras y gastos inherentes, aplicados según el coeficiente de propiedad resultante de la división.

Implicaciones prácticas

  • La división horizontal no constituye un hecho imponible ni altera la fecha de adquisición original de la finca matriz.
  • El valor de adquisición de cada unidad resultante se obtiene prorrateando los costes totales de la finca matriz mediante el coeficiente de propiedad.

Puntos de planificación

  • Valoración de la correcta asignación de los coeficientes de propiedad tras la división.
  • Análisis de la trazabilidad de los gastos e inversiones de la finca matriz para su correcta aplicación.

Checklist

  • Verificar que la fecha de adquisición de la vivienda sea la de la finca matriz.
  • Comprobar que el coeficiente de propiedad aplicado coincida con el de la escritura de división.
  • Asegurar que se incluyan todas las inversiones y mejoras de la finca matriz en el cálculo.
  • Validar que el valor de adquisición total de las unidades segregadas sume el valor de la finca matriz.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0886-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/04/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 36. Descripción de hechos El consultante es titular de una finca compuesta por varias viviendas en las que no se había realizado división horizontal, en el momento de su adquisición mediante compraventa. Actualmente, se plantea realizar la división horizontal de dicha finca y proceder a la venta de una de las viviendas. Cuestión planteada A efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, valor de adquisición de la vivienda que se transmita. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que se calculan en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto. El artículo 35 de la LIRPF establece en cuanto a las transmisiones a título oneroso se refiere: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. En el caso planteado, la edificación que consta de varias viviendas ha sido adquirida a título oneroso y el consultante pretende otorgar escritura de división horizontal de la misma. En este sentido, procede señalar que la mera división horizontal de la finca no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo las fincas segregadas, por tanto, el mismo valor y fecha de adquisición que la finca matriz. En consecuencia, el valor de adquisición de la vivienda que transmita estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se haya efectuado y, en su caso, el coste de las inversiones y mejoras, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante, teniendo en cuenta el coeficiente de propiedad de la vivienda que resulte de la referida división horizontal de la finca. Resta por indicar que la ganancia o pérdida patrimonial que se ponga de manifiesto con la transmisión de la vivienda se integrará en la base imponible del ahorro conforme al artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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