La constitución de una nueva hipoteca tributará por el importe de la deuda que garantiza, no por el total del préstamo

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0863-18 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 28/03/2018 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 30 Y 31-2 Descripción de hechos Al consultante y a su esposa les fue concedido en 2016 un préstamo hipotecario por importe de 465.000,20 €, respondiendo como garantía dos fincas, la finca A y B. A fecha de hoy dicho préstamo tiene un saldo de 370.817,20 €, respondiendo la finca A de 293.196,52 € y la finca B de 77.620,68 euros. En este momento los consultantes pretenden modificar la garantía que recae sobre la finca B, de tal forma que dicha finca quede libre de la hipoteca, y que una nueva finca pase a responder del capital pendiente que ésta garantizaba. Cuestión planteada Si la base imponible sobre la que tributará la operación por actos jurídicos documentados deberá ser el importe total de la deuda pendiente, 370.187,2 €, o los 77.620,68 € de que respondía la finca que se pretende liberar y que pasarán a gravar la nueva finca que se hipoteca. Contestación completa Conforme al artículo 4 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, “a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”. A la vista del anterior precepto se puede concluir que en el escrito de consulta se hace referencia a dos convenciones diferentes: una, mediante la cual la finca B quedaría libre de la hipoteca que la gravaba; y otra, mediante la cual una nueva finca quedaría gravada con la responsabilidad que hasta ahora recaía sobre la finca B. Se trata, por tanto, de dos actos jurídicos independientes, cancelación de la hipoteca que recae sobre la finca A y constitución de hipoteca sobre la nueva finca, que deben tributar separadamente, ambos por la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP y AJD, conforme a lo dispuesto en el artículo 31.2 del Texto Refundido: Artículo 31. “2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.” En ambos supuestos concurren los requisitos exigidos para tributar por la cuota variable del documento notarial: · Tratarse de una primera copia de una escritura notarial · Tener por objeto cantidad o cosa valuable · Contener un acto o contrato inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial · Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones Ahora bien, respecto al primero de los hechos imponibles, la liberación de la responsabilidad hipotecaria que recae sobre la finca B, el artículo 45. I.B.18 del texto Refundido del ITP y AJD declara exentas: “18. Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, en cuanto al gravamen gradual de la modalidad "Actos Jurídicos Documentados" que grava los documentos notariales”. Luego, la liberación de la finca B constituye un hecho sujeto a la cuota variable del documento notarial y exento de la misma que, por tanto, no originará tributación alguna por dicha modalidad. En cuanto a la constitución de una hipoteca sobre la nueva finca, en garantía de la responsabilidad que recaía sobre la finca B, constituye una operación sujeta igualmente a la cuota variable del documento notarial, pero en este caso sin exención, y tributará por dicho concepto conforme a lo dispuesto en el artículo 30.1 del Texto Refundido. Artículo 30. “1. (…) La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses”. Luego, la base imponible en el supuesto planteado estará constituida por el principal del préstamo de que responde la finca, los 77.620,68 euros pendientes, según resulta del certificado emitido por la entidad financiera acreedora, más las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimientos u otros conceptos análogos que se establezcan. CONCLUSIÓN 1. La liberación de responsabilidad hipotecaria de la finca B constituye un hecho sujeto a la cuota variable del documento notarial y exento de la misma, por lo que no originará tributación alguna por dicha modalidad. 2. La constitución de una hipoteca sobre la nueva finca, en garantía de la responsabilidad que recaía sobre la finca B, está sujeta igualmente a la cuota variable del documento notarial, en este caso sin exención, y tributará por dicho concepto, por el importe de los 77.620,68 € que garantiza, más las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.