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V0855-24 23 de abril de 2024 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Solo los gastos directamente relacionados con la compra de 1987 se integran en el valor de adquisición

Una contribuyente pregunta si puede incluir en el valor de adquisición de su vivienda los gastos de la compra original, los gastos de los procesos judiciales para obtener la posesión y los gastos de comunidad e IBI previos a dicha obtención. La DGT responde que solo son integrables los gastos directamente relacionados con la compra del inmueble.

La cuestión planteada

Determinación del valor de adquisición del inmueble vendido.

El criterio de la DGT

Para determinar el valor de adquisición, solo se pueden integrar los gastos y tributos inherentes a la adquisición, entendiendo por estos aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra del inmueble. Por tanto, solo son integrables los gastos de abogado, notaría, procurador, Registro de la Propiedad y tributos inherentes a la adquisición de 1987. No se incluyen los gastos de los procedimientos judiciales para obtener la posesión, ni los gastos de comunidad o IBI anteriores a la entrega de la posesión.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición se limita exclusivamente a los gastos y tributos inherentes a la compra.
  • Los costes derivados de litigios judiciales para obtener la posesión del inmueble no computan como valor de adquisición.
  • Los gastos de comunidad e IBI previos a la entrega de la posesión no son integrables en el coste del bien.

Puntos de planificación

  • Valoración de la documentación que acredite la relación directa de los gastos con la compra.
  • Análisis de la fecha de entrega de la posesión para separar gastos de mantenimiento de gastos de adquisición.

Checklist

  • Verificar que los gastos de abogado y procurador correspondan a la escritura de compra.
  • Comprobar que los tributos incluidos sean estrictamente inherentes a la adquisición.
  • Excluir los costes de procesos judiciales de la base de cálculo del valor de adquisición.
  • Separar los recibos de IBI y comunidad anteriores a la posesión del coste del inmueble.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0855-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/04/2024 Normativa Ley 35/2006, art.35 Descripción de hechos La consultante adquirió en 1987, mediante escritura pública, una vivienda, procediendo a su inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad. Indica en su escrito que "pese a que en la escritura de compraventa se decía que la vivienda estaba libre de arrendamientos, la realidad fue que estaba ocupada y estaba siendo explotada por un antiguo propietario, diferente del vendedor, y que se negó a entregar la posesión de la vivienda a la compradora". Ello dio lugar a diversos procedimientos judiciales que finalizan con la obtención de la posesión con el lanzamiento judicial del ocupante el 24 de febrero de 2022. Posteriormente, se pone en venta la vivienda sin efectuar en la misma ninguna mejora y se escritura su venta el 12 de mayo de 2023. Cuestión planteada Determinación del valor de adquisición del inmueble vendido. Contestación completa La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, estableciendo en su apartado 1 que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Por su parte, el artículo siguiente, el 34, dispone en su apartado 1 que “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”., Completando lo anterior, el artículo 35 de la misma ley determina respecto a las transmisiones a título oneroso lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. En relación con la normativa anteriormente transcrita, plantea la consultante si, partiendo del importe real por el que se efectuó la adquisición en 1987, se pueden incluir en el valor de adquisición de la vivienda vendida en mayo de 2023 los siguientes gastos: “- Gastos de abogado, notaría, procurador, Registro de la Propiedad y tributos inherentes a la adquisición del año 1987. - Gastos de abogados, notarías, procuradores, Registros de la Propiedad y de notificaciones vía Correos satisfechos por los diversos procedimientos judiciales iniciados para conseguir la entrega de la posesión, la cual se logró en el año 2022. - Gastos de la Comunidad de Propietarios anteriores a la entrega de la posesión en febrero del año 2022. - Gastos de IBI abonados por años anteriores a la entrega de la posesión en 2022”. Por lo que respecta a los gastos objeto de consulta y su posible consideración en el concepto de “gastos y tributos inherentes a la adquisición”, procede indicar que por gastos inherentes a la adquisición cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra del inmueble, por lo que de los gastos objeto de consulta solo se integrarían en el valor de adquisición los “de abogado, notaría, procurador, Registro de la Propiedad y tributos inherentes a la adquisición del año 1987”. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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