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V0688-18 14 de marzo de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de una vivienda construida por el propio contribuyente se compone del terreno y las obras

Una contribuyente pregunta cómo calcular el valor de adquisición de una vivienda construida por ella misma sobre un terreno propio para calcular la ganancia patrimonial. La DGT responde que el valor es la suma del coste del terreno y el de las obras, más gastos y tributos inherentes.

La cuestión planteada

Como tendría que calcular el valor de adquisición de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El criterio de la DGT

En casos de ejecución directa de obras de construcción, el valor de adquisición es la suma del importe del terreno y el de las obras, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluidos intereses). La fecha de adquisición de la edificación es la de finalización de las obras, siempre que se pueda acreditar su coste y fecha mediante medios de prueba válidos. Si no se puede acreditar la fecha de finalización, se usará la de la escritura de declaración de obra nueva.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición integra el coste del terreno y el coste total de la construcción.
  • Los gastos y tributos vinculados a la adquisición y obra incrementan el valor de adquisición.
  • Los intereses de préstamos no forman parte del valor de adquisición.
  • La fecha de adquisición para el cálculo de la ganancia es la de finalización de las obras si es acreditable.

Puntos de planificación

  • Valoración de la documentación probatoria para acreditar la fecha de finalización de las obras.
  • Análisis de la integración de gastos y tributos en el coste total de la vivienda.

Checklist

  • Comprobar la existencia de medios de prueba válidos sobre el coste y fecha de finalización de las obras.
  • Verificar que los intereses de préstamos han sido excluidos del cálculo del valor de adquisición.
  • Identificar todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición del terreno y la construcción.
  • Confirmar si es necesario utilizar la fecha de la escritura de declaración de obra nueva ante la falta de pruebas de finalización.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0688-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/03/2018 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 35 y DT 9 Descripción de hechos La consultante adquirió un terreno en el año 1990 sobre el que construyó una vivienda. Las obras finalizaron en el año 1991, sin haber efectuado declaración de obra nueva. Tiene intención de vender la vivienda. Cuestión planteada Como tendría que calcular el valor de adquisición de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que, para las transmisiones onerosas, se determinan en el artículo 35 de la LIRPF, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por otro lado, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Conforme con los mencionados preceptos, en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, el valor de adquisición de la vivienda estará constituido por la suma del importe satisfecho por la adquisición del terreno y del importe satisfecho por las obras de construcción de la vivienda, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. La fecha de adquisición de la edificación se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por la consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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