La indemnización por resolución anticipada de un arrendamiento se considera rendimiento del capital inmobiliario

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0301-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 27/01/2015 Normativa Ley 35/2006, arts. 21, 22, 23 y 99 RIRPF RD 439/2007, arts. 15, 75 y 76 Descripción de hechos La consultante, propietaria de un local comercial, ha percibido una indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento que había suscrito en el año 2006 con una entidad bancaria, indemnización que estaba estipulada en el citado contrato, consistente en el abono del importe de una mensualidad por cada año que restara hasta el final del periodo de 25 años pactado en el contrato de arrendamiento. Cuestión planteada Calificación de la indemnización percibida y sometimiento a retención. Contestación completa La presente contestación se realiza partiendo de la premisa de que la actividad de arrendamiento de local de negocio no constituye una actividad económica por no cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). El artículo 21 de la Ley del Impuesto define los rendimientos del capital como la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste. Añade este precepto, en su apartado 2, que en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital: a) Los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente. b) Los que provengan del capital mobiliario y, en general, de los restantes bienes o derechos de que sea titular el contribuyente, que no se encuentren afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. Por su parte, el artículo 22 considera rendimientos del capital inmobiliario procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. De acuerdo con los preceptos anteriores, la indemnización percibida por la consultante por la rescisión del contrato de arrendamiento tendrá la calificación de rendimiento del capital inmobiliario. En cuanto al sometimiento a retención de la indemnización percibida, en desarrollo del artículo 99 de la Ley del Impuesto, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación: “Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”. El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos: “1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. 2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. 3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero. A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.” Ahora bien, para que este sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos resulte operativo, se hace necesaria la existencia de un obligado a retener que satisfaga los rendimientos, lo que nos lleva al artículo 76.1 del mismo Reglamento, donde se establece lo siguiente: “Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación: a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas. b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades. (...).” Dado que el arrendatario es una entidad obligada a retener, salvo que resultase aplicable alguno de los supuestos de exoneración del artículo 75.3.g) del Reglamento del Impuesto, existiría la obligación por parte de aquel de practicar la correspondiente retención sobre todas las rentas que satisfaga al arrendador. En el supuesto en que la persona obligada a practicar la retención o ingreso a cuenta no efectúe la misma, o la efectúe por importe inferior al debido, el apartado 5 del artículo 99 de la Ley del Impuesto dispone lo siguiente: “5. El perceptor de rentas sobre las que deba retenerse a cuenta de este impuesto computará aquéllas por la contraprestación íntegra devengada. Cuando la retención no se hubiera practicado o lo hubiera sido por un importe inferior al debido, por causa imputable al retenedor u obligado a ingresar a cuenta, el perceptor deducirá de la cuota la cantidad que debió ser retenida. En el caso de retribuciones legalmente establecidas que hubieran sido satisfechas por el sector público, el perceptor sólo podrá deducir las cantidades efectivamente retenidas. Cuando no pudiera probarse la contraprestación íntegra devengada, la Administración tributaria podrá computar como importe íntegro una cantidad que, una vez restada de ella la retención procedente, arroje la efectivamente percibida. En este caso se deducirá de la cuota como retención a cuenta la diferencia entre lo realmente percibido y el importe íntegro.” Por tanto y en base a lo dispuesto anteriormente, la consultante deberá computar en su declaración el importe íntegro percibido y deducirse la retención practicada o que hubiera debido ser practicada, siempre que, en este último caso, se deba a causa imputable al retenedor. Y todo ello sin perjuicio de las responsabilidades en que incurra el retenedor por las retenciones no practicadas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.