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V0101-20 17 de enero de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de una parcela heredada incluye el valor de sucesiones, mejoras, gastos y tributos

Un contribuyente consulta cómo calcular el valor de adquisición de una parcela heredada y segregada para determinar la ganancia patrimonial en su venta. La DGT explica que se debe usar el valor de la herencia más los gastos, mejoras y tributos asociados.

La cuestión planteada

Tributación de la venta de la parcela por el IRPF. Valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El criterio de la DGT

Para transmisiones a título lucrativo, el valor de adquisición es el importe real resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. A este importe se le deben sumar las inversiones, mejoras, gastos (notaría, registro) y tributos (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de la finca matriz y la cuota del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la segregación).

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el IRPF se compone del valor de la herencia más los gastos y tributos asociados.
  • La cuota del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la segregación es un elemento integrable en el valor de adquisición.
  • El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pagado por la finca matriz debe sumarse al coste de la parcela.

Puntos de planificación

  • Valoración de la integración de tributos pagados en la herencia y la segregación.
  • Identificación de inversiones y mejoras realizadas tras la adquisición para incrementar el valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar el valor resultante de la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Recopilar facturas de gastos de notaría y registro de la propiedad.
  • Comprobar la inclusión de la cuota del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la segregación.
  • Identificar y documentar inversiones o mejoras realizadas en la parcela.
  • Asegurar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado en el momento de la transmisión.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0101-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/01/2020 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 y 49 Descripción de hechos El consultante es propietario de una parcela de terreno adquirida por herencia en al año 1997. Dicha parcela fue objeto de segregación por la que satisfizo el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La parcela fue vendida en 2017. Cuestión planteada Tributación de la venta de la parcela por el IRPF. Valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta del terreno generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35, hace referencia a las transmisiones a título oneroso, y establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36, hace referencia a las transmisiones a título lucrativo, y dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. De acuerdo con los dos preceptos anteriormente mencionados, al haber sido adquirida por herencia la finca matriz, para determinar su valor de adquisición hay que partir del importe real que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, al que se sumarán el importe de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y los gastos (tales como notaría, registro) y tributos (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que gravó la adquisición de la finca matriz y la cuota gradual del Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados por el que se tributó por la segregación). Por último, la ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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