Le secteur touristique espagnol a clôturé 2023 avec des chiffres records : plus de 85 millions de touristes internationaux, dépassant les records d'avant la pandémie et consolidant l'Espagne comme la deuxième destination mondiale la plus visitée. Cependant, la pleine reprise s'accompagne de nouveaux défis structurels nécessitant des réponses stratégiques à long terme — de la pression réglementaire sur les locations touristiques aux obligations obligatoires de reporting sur la durabilité en passant par un paysage fiscal plus complexe.
Surtourisme et réaction de la population
Les grandes villes touristiques — Barcelone, Madrid, Séville, Málaga — et les archipels ont connu des niveaux de saturation qui ont généré des tensions sociales. Les mouvements anti-tourisme de masse ont alimenté des débats sur la réglementation des propriétés à usage touristique (VUT) et les limites à l’ouverture de nouveaux établissements hôteliers dans certaines zones.
Barcelone a été la première ville à annoncer le non-renouvellement des licences d’appartements touristiques à leur expiration en 2028, retirant effectivement plus de 10 000 unités du marché. Madrid, Palma de Majorque et San Sebastián ont également renforcé leurs plans d’utilisation touristique, restreignant les zones où une VUT peut légalement opérer. Ce modèle de restriction basé sur le zonage, soutenu par l’article 5 de la Loi sur les Baux Urbains (LAU) et les cadres d’urbanisme général de chaque municipalité, gagne du terrain sur les systèmes de moratoire et de quota que certaines mairies avaient précédemment appliqués.
Pour les opérateurs disposant de portefeuilles d’appartements touristiques, la stratégie doit suivre deux voies parallèles : une revue juridique de l’état actuel de chaque licence et de sa localisation par rapport aux zones potentiellement restreintes, et une diversification vers des actifs hôteliers ou de coliving qui ne sont pas soumis au même régime de quota. La diligence raisonnable sur toute acquisition d’actif touristique en zone urbaine doit, à partir de 2023, inclure une analyse spécifique des règles d’urbanisme municipal et de l’exposition de la licence aux scénarios de restriction.
Investissement hôtelier et opportunités
Malgré les défis, le secteur hôtelier espagnol a attiré des volumes d’investissement records en 2023. Les actifs de luxe et de catégorie supérieure ont enregistré les taux d’occupation et RevPAR les plus élevés de leur histoire. Les chaînes hôtelières espagnoles ont poursuivi leur expansion internationale et renforcé leurs portefeuilles dans les Caraïbes, le Moyen-Orient et les marchés méditerranéens.
Le tourisme de luxe en particulier a fait preuve d’une résilience supérieure à la moyenne. Le segment des voyageurs avec une dépense journalière supérieure à 300 € a connu une croissance à deux chiffres en 2023, porté par le tourisme nord-américain, les visiteurs des pays du Golfe et les non-résidents habituels en Espagne bénéficiant du régime fiscal spécial prévu à l’article 93 de la Loi sur l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (la soi-disant Loi Beckham). Les hôtels cinq étoiles à Madrid, Barcelone, Marbella et Ibiza ont clôturé l’année avec un RevPAR entre 18 % et 25 % au-dessus de leurs niveaux de 2019.
Pour les investisseurs hôteliers, le contexte de taux d’intérêt plus élevés a augmenté les coûts de financement mais a également ouvert des opportunités d’acquisition à des valorisations plus attractives dans le segment intermédiaire. Les opérations de cession-bail portant sur des actifs hôteliers ont gagné en importance comme moyen de libérer des capitaux sans céder le contrôle opérationnel. D’un point de vue fiscal, les transactions M&A dans le secteur hôtelier nécessitent une analyse approfondie du traitement TVA applicable au transfert d’établissements en exploitation en vertu de l’article 7.1 de la Loi TVA et de l’application potentielle du régime de neutralité fiscale pour les réorganisations d’entreprises au titre du Chapitre VII du Titre VII de la Loi sur l’Impôt sur les Sociétés.
Considérations fiscales dans le secteur touristique
Le secteur touristique opère dans un cadre fiscal comportant plusieurs particularités que les opérateurs doivent gérer avec précision. La TVA sur les services hôteliers reste au taux réduit de 10 %, tandis que les services de restauration ont également été taxés à 10 % sur une base transitoire. La distinction entre la location de propriété (exonérée de TVA) et la prestation de services hôteliers (soumise à 10 % de TVA) continue de générer des contentieux dans la fiscalité des appartements touristiques, notamment lorsque des services supplémentaires de nettoyage et de réception sont inclus dans l’offre.
Au titre de l’Impôt sur les Sociétés, les groupes hôteliers peuvent bénéficier de la déduction pour investissements dans des sites classés au patrimoine mondial de l’UNESCO ou des biens d’intérêt culturel en vertu de l’article 27 de la Loi sur l’Impôt sur les Sociétés, lorsque leurs établissements sont situés dans des environnements protégés. La déduction pour innovation technologique prévue à l’article 35.2 de la Loi s’applique également aux investissements dans les systèmes de gestion hôtelière (PMS), les plateformes avancées de revenue management analytics et d’expérience client — domaines de dépenses en capital significatifs pour les opérateurs hôteliers modernes.
Durabilité et CSRD
La durabilité a cessé d’être un élément différenciant pour devenir une exigence minimale des tour-opérateurs, des plateformes de distribution et des voyageurs haut de gamme. Les entreprises du secteur employant plus de 250 salariés devront déclarer sous CSRD à partir de l’exercice 2025, nécessitant une préparation précoce.
La Directive CSRD (2022/2464/UE), provisoirement transposée en droit espagnol par le Décret-Loi Royal 5/2023, oblige les entreprises à préparer un rapport de durabilité conformément aux Normes Européennes de Reporting de Durabilité (ESRS). Pour le secteur touristique, les normes les plus pertinentes sont ESRS E1 (changement climatique, avec un impact particulier sur les destinations de soleil et plage confrontées à la hausse des températures et aux événements météorologiques extrêmes), ESRS S1 (gestion de la main-d’œuvre, critique dans un secteur caractérisé par une forte saisonnalité et une utilisation intensive du travail), et ESRS G1 (gouvernance d’entreprise et éthique des affaires).
L’analyse de double matérialité — identifiant à la fois l’impact de l’entreprise sur l’environnement et la société et l’impact des facteurs de durabilité sur l’entreprise — doit être conduite à l’aide d’une méthodologie systématique et documentée. Les opérateurs touristiques qui n’ont pas encore engagé ce processus risquent un non-respect des délais de reporting et, en outre, des difficultés d’accès au financement bancaire en vertu des critères ESG des principaux prêteurs européens.
Perspectives et recommandations
Le secteur touristique espagnol entre dans une période de maturité réglementaire après des années de croissance quasi sans contraintes. Les entreprises du secteur doivent intégrer trois priorités stratégiques dans leur planification : premièrement, une lecture proactive du paysage réglementaire municipal, régional et européen affectant leurs actifs et opérations ; deuxièmement, une structure fiscalement efficiente qui tire parti des incitations sectorielles applicables — déductions IS et traitement TVA dans les transactions d’entreprises ; et troisièmement, un processus de préparation au reporting CSRD qui n’est pas improvisé dans le dernier trimestre de l’exercice de reporting.
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