La desafectación de un elemento común para convertirlo en privativo tributa por actos jurídicos documentados

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3844-15 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 02/12/2015 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 4 y 31-2 Descripción de hechos La comunidad de propietarios consultante está considerando la posibilidad de desafectar un elemento común, un local ubicado en su última planta, para proceder posteriormente a su venta. Al pasar a ser privativo dicho elemento común la desafectación implica una nueva redistribución de porcentajes, sin que el resto de los elementos que constituyen la división horizontal sufran alteración en sus superficies. Cuestión planteada Si dicha desafectación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y si la posterior escritura de redistribución de porcentajes de la totalidad de predios integrantes del edificio, incluyendo el nuevo predio privativo, estaría exenta de dicho impuesto ya que no se alteran las superficies del resto de predios que actualmente componen la división horizontal. Contestación completa La cuestión planteada ya ha sido resuelta en diversas resoluciones de esta Dirección General, entre otras en la consulta V0539-09 de la que extraemos las principales conclusiones por ser de total aplicación al supuesto planteado. A este respecto deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) Para determinar la tributación de las operaciones expuestas, debe tomarse como punto de partida lo dispuesto en el artículo 4 del citado texto refundido, que estipula que “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa". Por otro lado, el artículo 31.2 del Texto Refundido, que regula la llamada cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, dispone en su párrafo primero que “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma”. En este caso, según prevé el artículo 30 del TRLITP en el primer inciso de su apartado 1, párrafo primero, “En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. …". Aplicando los preceptos transcritos a las operaciones que se pretenden realizar, no cabe duda de que existen varias convenciones que podrían tributar separadamente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por un lado está la operación de desagregación del local del conjunto de elementos comunes del edificio y, por otro, la modificación de las cuotas de participación de los copropietarios en aquéllos. En cuanto a la operación de desafectación de dicha vivienda de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, debe analizarse si cumple los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, en cuyo caso la escritura pública en la que se formalice estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales. Los requisitos son los siguientes: - Tratarse de primeras copias de escrituras y actas notariales. - Tener por objeto cantidad o cosa valuable. - Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial (Oficina Española de Patentes y Marcas) y de Bienes Muebles. - No estar sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. De los requisitos anteriores, parece necesario analizar si se cumplen el segundo y el tercero –que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable en el caso planteado y que el acto sea inscribible–, pues los otros dos sí se cumplen. A este respecto, debe afirmarse que el objeto de la escritura pública –la vivienda del portero desafectada de los elementos comunes para adquirir individualidad como bien privativo– es valuable, ya que dicha vivienda tiene un valor como bien independiente (categoría que adquiere con la desafectación de los elementos comunes), valor que, además, no tiene por qué coincidir con el que tenía previamente como parte de los elementos comunes del edificio. Por último, en cuanto al tercero, cabe recordar que, según el artículo 8.5º del texto refundido de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (BOE de 29 de mayo de 1946), son inscribibles “los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen”). Consecuencia de lo expuesto es que la escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP. En cuanto a la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, estará constituida por “el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”. Por último, queda por analizar si la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) también estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por constituir una convención diferente de las ya examinadas. En este caso, de los requisitos expuestos, parece necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, pues los otros tres sí se cumplen. A este respecto, debe traerse a colación lo expuesto por este Centro Directivo en la contestación a consulta nº 1865-02 (de 29 de noviembre de 2002), por ser plenamente aplicable al supuesto que se analiza. En dicha contestación, se decía, entre otras cosas, que “la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura ...”. CONCLUSIONES: Primera: La operación de desafectación de la vivienda del portero como elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para convertirla en bien individual, con la consiguiente modificación de las cuotas de participación de los pisos y locales, constituyen diferentes convenciones que están sujetas separadamente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos que se exponen a continuación. Segunda: La escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, siendo la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, “el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”. Tercera: Sin embargo, la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, porque no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.