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V3104-20 16 de octubre de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La fecha de adquisición de una vivienda es la de la escritura pública, salvo que se acredite la entrega previa

Un contribuyente pregunta qué fecha debe usar para calcular la ganancia o pérdida patrimonial al vender una vivienda adquirida por contrato privado en 1979 y elevada a escritura pública en 2007. La DGT responde que la fecha de adquisición es la de la escritura, a menos que se pueda probar la entrega de la vivienda en una fecha anterior.

La cuestión planteada

Solicita saber la fecha de adquisición a efectos del cómputo de una posible ganancia o pérdida patrimonial en la venta.

El criterio de la DGT

La fecha de adquisición será la de la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la vivienda en un momento anterior. Dicha entrega puede probarse por cualquier medio admitido en Derecho ante la Administración Tributaria. En ausencia de prueba de la entrega previa, se tomará la fecha de la escritura pública.

Implicaciones prácticas

  • La fecha de la escritura pública es la referencia por defecto para el cómputo de la ganancia patrimonial.
  • La entrega material de la vivienda permite desplazar la fecha de adquisición a un momento anterior.
  • Cualquier medio de prueba admitido en Derecho es válido para acreditar la entrega previa a la escritura.

Puntos de planificación

  • Valorar la existencia de documentos que acrediten la posesión material de la vivienda antes de la escritura.
  • Analizar la suficiencia de las pruebas disponibles para demostrar la entrega de la propiedad.

Checklist

  • Verificar la fecha de la escritura pública de compraventa.
  • Comprobar si existe documentación que acredite la entrega de la posesión en fecha anterior.
  • Evaluar la validez de los medios de prueba para acreditar la entrega ante la Administración.
  • Determinar la fecha de adquisición aplicable según la disponibilidad de pruebas.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3104-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/10/2020 Normativa Código Civil, Art. 1462 LIRPF, Ley 35/2006 Descripción de hechos El consultante adquiere una Vivienda de Protección Oficial mediante contrato privado de compraventa con fecha de 1 de enero de 1979. En dicho momento toma posesión y comienza a vivir en la finca. Con fecha 26 de abril de 2007 el consultante eleva a público dicho contrato y se otorga la correspondiente escritura pública de compraventa. Cuestión planteada Solicita saber la fecha de adquisición a efectos del cómputo de una posible ganancia o pérdida patrimonial en la venta. Contestación completa El artículo 1.462 del Código Civil dispone que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. En relación a lo anterior, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En consecuencia, la fecha de adquisición será la de la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la vivienda en un momento anterior. La acreditación de la entrega deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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