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V2647-18 2 de octubre de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La fecha de adquisición de una vivienda construida por el propio contribuyente es la de finalización de las obras

Se consulta qué fecha debe usarse para calcular la ganancia patrimonial de una vivienda construida sobre un terreno propio. La DGT responde que la fecha de adquisición de la edificación es la de finalización de las obras, siempre que se pueda acreditar.

La cuestión planteada

Fecha de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El criterio de la DGT

En supuestos de ejecución directa de obras de construcción, el valor de adquisición es la suma del coste del terreno y de las obras, más gastos y tributos inherentes. La fecha de adquisición de la edificación es la de finalización de las obras, debiendo acreditarse dicho coste y fecha por cualquier medio de prueba válido. Si no se puede acreditar la fecha de finalización, se tomará la de la escritura de declaración de obra nueva.

Implicaciones prácticas

  • El cómputo del periodo de tenencia para el cálculo de la ganancia patrimonial inicia con la finalización de las obras.
  • La determinación del valor de adquisición requiere la integración del coste del terreno, las obras y los gastos inherentes.
  • La falta de pruebas sobre la finalización de las obras desplaza la fecha de adquisición a la de la escritura de declaración de obra nueva.

Puntos de planificación

  • Valorar la suficiencia de la documentación técnica para acreditar la fecha exacta de finalización de la construcción.
  • Analizar la integración de todos los costes y tributos en el valor de adquisición para optimizar la base imponible.

Checklist

  • Verificar la existencia de medios de prueba válidos que acrediten la fecha de finalización de las obras.
  • Comprobar que el valor de adquisición incluye el coste del terreno y de la construcción.
  • Incluir los gastos y tributos inherentes al proceso de construcción en el valor de adquisición.
  • Confirmar la fecha de la escritura de declaración de obra nueva en caso de no poder acreditar la finalización de las obras.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2647-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 02/10/2018 Normativa Ley 35/2006, arts. 33.1 y 35 Descripción de hechos El consultante adquirió un terreno en el año 1988, sobre el que edificó una vivienda, cuya construcción finalizó en el año 1990, según consta en una resolución del Ayuntamiento de la localidad donde radica el inmueble, si bien la declaración de obra nueva se efectuó en 1997. La vivienda se ha vendido en 2018. Cuestión planteada Fecha de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que, para las transmisiones onerosas, se determinan en el artículo 35 de la LIRPF, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Conforme con los mencionados preceptos, en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, el valor de adquisición de la vivienda estará constituido por la suma del importe satisfecho por la adquisición del terreno y del importe satisfecho por las obras de construcción de la vivienda, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. La fecha de adquisición de la edificación se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por el consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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