La extinción de un condominio mediante la adjudicación de un bien a un solo comunero genera una ganancia o pérdida patrimonial

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2433-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/07/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, arts 33 y 35. Descripción de hechos En el año 2013, el consultante se divorcia abandonando la que había sido la vivienda habitual del matrimonio e hijos, titularidad a partes iguales de los cónyuges. En el año 2019, acuerdan la extinción del condominio vendiendo el consultante su porcentaje de titularidad en la vivienda a su ex mujer. Actualmente reside en una nueva vivienda adquirida a partes iguales con su actual cónyuge y se plantea destinar el importe obtenido a cancelar el crédito hipotecario que grava dicha vivienda. Cuestión planteada Tributación en IRPF de la operación señalada. Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El apartado 2 del mismo precepto dispone que “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: En los supuestos de división de la cosa común. En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.” Conforme con lo dispuesto en el citado precepto, la disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias. Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándosele una ganancia o pérdida patrimonial. Así ocurre en el caso objeto de consulta, en el que el inmueble, cuya titularidad ostentan los ex cónyuges, va a ser adjudicado a uno de ellos (a la ex esposa del consultante), lo que originará al consultante una ganancia o pérdida patrimonial, independientemente de que exista o no compensación en metálico , cuyo importe se determinará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. Así, el artículo 35 de la LIRPF dispone lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a la vivienda, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la adjudicación. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. La ganancia patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro en la forma prevista en el artículo 49 de la LIPRF. Por último, en cuanto a destinar el importe obtenido en la referida venta a la cancelación del crédito hipotecario que grava su nueva vivienda, de los hechos aportados se desprende que la nueva vivienda fue adquirida a partes iguales con su actual cónyuge, y que utilizaron financiación ajena, consistente en un préstamo hipotecario en el que los deudores constan como prestatarios solidarios, sin una mayor concreción. Ello implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como el de los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por los prestatarios por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada uno responde respecto del préstamo. Por tanto, las cantidades que satisficiesen por encima de la parte proporcional que corresponde al consultante en el préstamo (en este caso un 50 por ciento hasta la totalidad de cada cuota) no puede entenderse que son destinadas a la adquisición de la propiedad de su parte indivisa de la vivienda, ya que han de atribuirse al otro prestatario, a su cónyuge en este caso; y en consecuencia dichas cantidades tendrán la consideración de préstamo o, en otro caso, donación a favor de dicho otro prestatario y adquirente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.