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V2383-21 23 de agosto de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La ganancia o pérdida por la venta de una vivienda se imputa en el periodo en que se produce la alteración patrimonial (tradición)

El consultante pregunta si debe declarar en 2020 la ganancia o pérdida por la venta de un 50% de una vivienda subastada, dado que el comprador no pudo ocuparla. La DGT señala que la imputación depende de cuándo se produzca la entrega o tradición del bien.

La cuestión planteada

Si debe imputar el consultante la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al periodo impositivo 2020.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial se imputa en el periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. Según la teoría del título y el modo, la transmisión del dominio requiere la tradición de la cosa, que en inmuebles puede ser la entrega de llaves o el otorgamiento de escritura pública. La fecha de la entrega deberá probarse por los medios admitidos en Derecho ante la Administración.

Implicaciones prácticas

  • La imputación del resultado patrimonial no depende de la firma de la escritura, sino de la entrega material o tradición del inmueble.
  • La entrega de llaves constituye un elemento de prueba determinante para fijar el periodo impositivo.
  • El contribuyente debe conservar medios de prueba que acrediten la fecha exacta de la transmisión del dominio.

Puntos de planificación

  • Valorar la fecha exacta de la entrega de llaves frente a la fecha de otorgamiento de la escritura pública.
  • Analizar la suficiencia de la documentación disponible para acreditar la tradición ante la Administración.

Checklist

  • Verificar la fecha de entrega de llaves o posesión del inmueble.
  • Comprobar la existencia de documentos que acrediten la tradición del bien.
  • Contrastar la fecha de la alteración patrimonial con el periodo impositivo de declaración.
  • Asegurar que la prueba de la entrega cumple con los requisitos de la Ley General Tributaria.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2383-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/08/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 14 y 33. Descripción de hechos El consultante ha transmitido en pública subasta el 50 por ciento de la propiedad de una vivienda. El testimonio de la subasta con los datos del ganador y el cobro del precio de venta de ese 50 por ciento se han producido en 2020. No obstante, el propietario del otro 50 por ciento no ha abandonado la vivienda por lo que el ganador de la subasta no ha podido ocuparla, habiendo dictado el Juzgado correspondiente la pertinente orden de desalojo. Cuestión planteada Si debe imputar el consultante la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al periodo impositivo 2020. Contestación completa La transmisión del porcentaje de la vivienda propiedad del consultante habrá generado en el mismo una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. En cuanto a la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 c) de la LIRPF, en el periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. En relación con lo anterior debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "no se transfiere... el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. De la escasa información facilitada por el consultante, parece desprenderse que la entrega por parte del consultante se ha producido en 2020, si bien el comprador no ha podido ocuparla al no haber abandonado la misma el propietario del otro 50 por ciento de la vivienda. No obstante, la acreditación de la entrega deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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