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V1993-22 20 de septiembre de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · dación en pago

La ganancia por dación en pago de la vivienda habitual puede estar exenta si se transmite a un tercero designado por el banco

Se consulta si la transmisión de la vivienda habitual a un tercero designado por el banco para cancelar una deuda hipotecaria permite la exención de la ganancia patrimonial. La DGT responde que la dación en pago no pierde su naturaleza si se realiza a favor de un tercero designado por el acreedor y aceptado por este para extinguir la obligación.

La cuestión planteada

Si la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda estaría exenta.

El criterio de la DGT

La ganancia patrimonial por la dación en pago de la vivienda habitual está exenta si se cancelan deudas hipotecarias con entidades de crédito. Esta exención se mantiene aunque la transmisión se realice a favor de un tercero distinto del acreedor, siempre que sea este quien imponga la condición y la acepte como extintiva de la obligación. Para ello, deben cumplirse los requisitos del artículo 33.4.d) de la LIRPF, incluyendo que el propietario no disponga de otros bienes suficientes para satisfacer la deuda.

Implicaciones prácticas

  • La exención por dación en pago se mantiene si el banco designa al tercero receptor de la vivienda.
  • El tercero debe aceptar la transmisión como medio de extinción de la deuda hipotecaria.
  • Es necesario acreditar la insuficiencia de otros bienes para satisfacer la obligación financiera.

Puntos de planificación

  • Valorar la viabilidad de la dación en pago mediante la designación de terceros por la entidad bancaria.
  • Analizar la suficiencia de patrimonio personal para cumplir con el requisito de insolvencia exigido por la LIRPF.

Checklist

  • Verificar que la transmisión se realiza para cancelar una deuda hipotecaria.
  • Confirmar que la condición de designación del tercero es impuesta por el acreedor.
  • Comprobar que el tercero acepta la transmisión como extintiva de la obligación.
  • Documentar la inexistencia de otros bienes suficientes para cubrir la deuda.
  • Asegurar que la vivienda transmitida ostenta la condición de vivienda habitual.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1993-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/09/2022 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Art. 33. Descripción de hechos El consultante tiene una deuda frente a un banco garantizada con hipoteca sobre su vivienda habitual, y va a transmitir la vivienda a un tercero designado por el banco, cancelando el banco en virtud de dicha transmisión la deuda del consultante. Cuestión planteada Si la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda estaría exenta. Contestación completa La letra d) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), dispone lo siguiente: “4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: (…) d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.” Por su parte, en cuanto a la extensión del concepto de dación en pago, en la consulta V1228-19, en relación con la dación de la vivienda habitual en pago de un crédito bancario, se indicó: “En el caso objeto de consulta es necesario analizar si las transmisiones de la vivienda habitual del deudor hipotecario a favor, no de la entidad acreedora, sino de un tercero (sociedad gestora de activos), pueden considerarse a estos efectos daciones en pago y, por ello, resultar beneficiarias de la referidas exenciones establecidas en el IIVTNU y el IRPF. Pues bien, puede sostenerse que la dación en pago no queda desnaturalizada ni muta su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación. Es éste precisamente el caso planteado: el acreedor hipotecario accede a la dación y obliga al deudor a transmitir el inmueble a un tercero por él designado, posibilidad admitida en el Código Civil para el pago de las obligaciones (artículos 1.162 y 1.163).” En consecuencia, tratándose el supuesto consultado de una dación en pago en los términos referidos, en el caso de que se cumplieran los requisitos establecidos en el citado artículo 33.4.d) de la Ley del impuesto (que se trate de la vivienda habitual y que no se disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda), la ganancia patrimonial que se obtuviera en la transmisión de la vivienda estaría exenta. La valoración de la concurrencia de dichos requisitos, en el momento en que se produce la dación en pago, al ser una cuestión de hecho, no corresponde a este Centro Directivo, correspondiendo su valoración a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria y que deberá acreditar el contribuyente a su requerimiento por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre). Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.

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