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V1952-14 17 de julio de 2014 · SG de Impuestos sobre el Consumo Criterio vigente
IVA · tipo impositivo

Las reformas de calidades en viviendas en construcción tributan al 10% si se consideran parte del precio de venta

Una cooperativa promotora consulta el tipo de IVA aplicable a obras de mejora de calidades en viviendas antes de su entrega. La DGT responde que si las obras se consideran un mayor importe del precio de venta de la vivienda, se aplica el 10%, pero si el constructor factura directamente al adquirente, se aplica el 21%.

La cuestión planteada

Tipo impositivo aplicable a las obras de reforma y mejoras de calidades realizadas por una constructora en unas viviendas antes de la finalización de su construcción y entrega.

El criterio de la DGT

Si las reformas se realizan por el promotor en una vivienda pendiente de entregar y se consideran un mayor importe del precio de venta, tributan al 10%. No obstante, si el constructor realiza las obras para el adquirente y le factura directamente a este, no se aplica el tipo reducido del 10% de contratos entre promotor y contratista, sino el tipo del 21%. El tipo del 10% para obras requiere que el contrato sea directamente formalizado entre el promotor y el contratista.

Implicaciones prácticas

  • La aplicación del tipo reducido del 10% requiere que la reforma se integre en el precio de venta de la vivienda.
  • La facturación directa del constructor al adquirente por las mejoras de calidades conlleva la aplicación del tipo general del 21%.
  • El contrato de obra debe formalizarse entre el promotor y el contratista para mantener el tipo del 10%.

Puntos de planificación

  • Valorar la estructura de facturación de las mejoras de calidades para determinar el tipo de IVA aplicable.
  • Analizar la relación contractual entre promotor, constructor y adquirente antes de la ejecución de las obras.

Checklist

  • Verificar si la reforma se incluye en el precio de venta de la vivienda.
  • Comprobar que el contrato de obra se formaliza entre promotor y contratista.
  • Confirmar que la factura de la mejora de calidades no se emite directamente al adquirente.
  • Revisar la naturaleza de la operación para evitar la aplicación del tipo del 21% por facturación directa.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1952-14 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 17/07/2014 Normativa Ley 37/1992 arts. 91- Uno-1-7º, 91-Uno-tres- Descripción de hechos El consultante es una cooperativa promotora de viviendas de protección oficial en régimen de cooperativa libre. En las viviendas que se están construyendo se van a realizar unas modificaciones solicitadas por los cooperativistas, a realizar por la propia empresa constructora, con respecto a la memoria de calidades, y cuyo precio no se especifica quien va a satisfacer. Cuestión planteada Tipo impositivo aplicable a las obras de reforma y mejoras de calidades realizadas por una constructora en unas viviendas antes de la finalización de su construcción y entrega. Contestación completa 1. El artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), preceptúa que el impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. De conformidad con lo establecido en el artículo 91, apartado uno.1, número 7º de la Ley 37/1992, se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a las entregas de los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas. Si la operación objeto de consulta consiste en reformas y mejoras de calidades que se vayan a realizar por el promotor (cooperativa) en una vivienda pendiente de entregar a su adquirente sobre las condiciones inicialmente pactadas, se deberá considerar como un mayor importe del precio de venta de la vivienda acordado en el contrato inicial de compraventa y ello con independencia de que el promotor facture de forma separada dichas obras. Siendo esto así, tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 10 por ciento la operación objeto de consulta consistente en la realización de obras de mejora de calidades efectuadas para el promotor de una vivienda en fase de construcción, siempre que la misma no haya sido todavía puesta a disposición del adquirente. 2. No obstante, si las obras de mejora objeto de consulta, son efectuadas por el constructor para el adquirente de la vivienda y facturadas por aquél directamente a este último (no al promotor), no resultaría aplicable lo dispuesto en el artículo 91, apartado Uno, número 3 de la Ley citada, que dispone que se aplicará el tipo del 10 por ciento a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Según los criterios interpretativos del mencionado precepto legal, recogidos en la doctrina de esta Dirección General, la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento procederá cuando dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. La expresión "directamente formalizados" debe considerarse equivalente a "directamente concertados" entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados. A los efectos de este Impuesto, se considerará promotor de edificaciones el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor) o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos a la venta, el alquiler o el uso propio. Por lo tanto, si no se cumplen los requisitos previstos en el artículo anteriormente transcrito para aplicar el tipo impositivo del 10 por ciento, dichas obras de mejora de calidades en viviendas tributarán al tipo impositivo del 21 por ciento. 3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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