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V1878-21 15 de junio de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Se puede deducir la amortización del inmueble como compensación en contratos de alquiler anteriores a mayo de 1985

Un propietario de una vivienda heredada con un contrato de alquiler de 1969 pregunta si puede aplicar un beneficio fiscal. La DGT responde que puede deducir la amortización del inmueble como compensación adicional si el contrato no tiene derecho a la revisión de renta.

La cuestión planteada

Aplicación de lo establecido en la disposición transitoria tercera de la LIRPF.

El criterio de la DGT

En contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que no tengan derecho a la revisión de renta según la LAU, se puede incluir la amortización del inmueble como gasto deducible adicional en concepto de compensación. Este gasto puede computarse dos veces: como gasto fiscalmente deducible y como compensación, pudiendo generar un rendimiento neto negativo. Esta deducción se aplica proporcionalmente al tiempo que el bien esté arrendado y el heredero se subroga en estos derechos.

Implicaciones prácticas

  • Permite la doble deducción de la amortización del inmueble como gasto fiscal y como compensación en contratos previos a mayo de 1985.
  • La aplicación de este concepto puede derivar en la generación de rendimientos netos negativos.
  • El derecho a esta deducción se mantiene mediante la subrogación del heredero en los derechos del contrato original.
  • La deducción debe aplicarse de forma proporcional al tiempo efectivo de arrendamiento del bien.

Puntos de planificación

  • Valorar la existencia de contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985.
  • Analizar si los contratos vigentes carecen de derecho a la revisión de renta según la LAU.
  • Evaluar el impacto de la subrogación de derechos en caso de transmisión por herencia.

Checklist

  • Verificar la fecha de formalización del contrato de arrendamiento.
  • Comprobar la ausencia de cláusulas de revisión de renta conforme a la LAU.
  • Confirmar la condición de heredero subrogado en los derechos del contrato.
  • Calcular la proporcionalidad de la amortización según el tiempo de arrendamiento.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1878-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/06/2021 Normativa Ley 35/2006, Disposición transitoria tercera. Descripción de hechos El consultante es propietario de una vivienda, recibida por herencia de mis ascendientes en fecha 7 de Julio de 2007. Esta vivienda se halla arrendada mediante un contrato de arrendamiento de fecha 7 de septiembre de 1969 y no disfruta del derecho a la revisión de la renta en aplicación de la Regla 7ª del apartado 11 de la D.T Segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Cuestión planteada Aplicación de lo establecido en la disposición transitoria tercera de la LIRPF. Contestación completa La disposición transitoria tercera de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece respecto a los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, lo siguiente: “En la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato en virtud de la aplicación de la regla 7ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, se incluirá adicionalmente, como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble.”. En concreto, la regla 7ª, del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE de 25 de noviembre), en adelante LAU, establece que no procederá la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad a 5 de mayo de 1985 cuando la renta del arrendatario y de las personas que con él conviven sea inferior a unas determinadas cuantías. Consecuencia de lo establecido en la disposición transitoria tercera de la LIRPF, para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985 que no tengan derecho a la revisión de la renta del contrato de acuerdo con lo establecido en la disposición transitoria 2ª.11.7ª de la Ley 29/1994, se permite incluir adicionalmente, como gasto deducible, mientras subsista tal situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble, sin que la Ley del Impuesto establezca ningún límite al respecto. Así pues, en estas situaciones, podrá computarse dos veces el gasto de amortización: una vez como gasto fiscalmente deducible conforme a las reglas de determinación del rendimiento neto derivado de inmuebles arrendados, y otra vez, en concepto de compensación, pudiendo resultar como consecuencia de la aplicación de dicha compensación fiscal un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo. En todo caso, dicha compensación, al igual que en el caso de la amortización fiscalmente deducible en virtud del artículo 23.1.b) de la Ley del Impuesto, se aplica exclusivamente en proporción al tiempo en que el bien haya estado arrendado. En el supuesto planteado, el consultante, que adquirió la vivienda por herencia, se subroga en los derechos y obligaciones del causante derivados del arrendamiento de la vivienda por lo que puede disfrutar del beneficio fiscal contemplado en la disposición transitoria tercera de la Ley del Impuesto en los términos expuestos. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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