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V1317-22 9 de junio de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La resolución de un contrato de compraventa sin entrega del inmueble no genera ganancias ni pérdidas patrimoniales

Un contribuyente consultó si la recepción y posterior devolución de cantidades por la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble tenía efectos en su IRPF. La DGT responde que, al no haberse producido la entrega del bien, no hay adquisición jurídica ni variación patrimonial.

La cuestión planteada

Efectos en las declaraciones de IRPF del consultante de 2021 y 2022 de la percepción y devolución de las citadas cantidades.

El criterio de la DGT

Para que exista la adquisición de un inmueble deben concurrir el título y el modo (tradición o entrega). La suscripción de un contrato privado no transfiere el dominio por sí sola. Al resolverse el contrato y devolverse las cantidades sin que se haya producido la entrega del inmueble, no existe variación en el valor del patrimonio que determine una ganancia o pérdida patrimonial según el artículo 33.1 de la LIRPF.

Implicaciones prácticas

  • La resolución de contratos de compraventa sin entrega del bien no constituye un hecho imponible en el IRPF.
  • La devolución de importes recibidos por resolución contractual no debe declararse como ganancia patrimonial.
  • No existe variación en el valor del patrimonio para efectos del artículo 33.1 de la LIRPF si no hay tradición del inmueble.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza jurídica de las transacciones inmobiliarias para distinguir entre título y modo.
  • Analizar la existencia de la entrega material o jurídica del bien en contratos resueltos.

Checklist

  • Verificar si se produjo la entrega o tradición del inmueble objeto del contrato.
  • Comprobar si la resolución contractual implica la devolución íntegra de las cantidades percibidas.
  • Confirmar que no existe transferencia de dominio mediante la suscripción de contratos privados.
  • Asegurar que la operación no genera una variación real en el valor del patrimonio del contribuyente.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1317-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 09/06/2022 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33. Descripción de hechos En 2021 el consultante formaliza mediante contrato privado de compraventa la venta de un inmueble, estipulándose en el mismo la entrega de unas cantidades a cuenta, previas a la elevación a público de dicho contrato. En el año 2022, y con carácter previo a presentar la declaración de IRPF de 2021, se acuerda con el comprador resolver el contrato y no efectuar la venta del inmueble, acordando la devolución de todas las cantidades previamente desembolsadas por el comprador. Cuestión planteada Efectos en las declaraciones de IRPF del consultante de 2021 y 2022 de la percepción y devolución de las citadas cantidades. Contestación completa El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición de un bien, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos. Es decir, la suscripción de un contrato privado de compraventa o de arras no comporta, por sí mismo, la adquisición jurídica de la cosa; para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. En el presente caso, de los datos aportados por el consultante se desprende que no han concurrido los requisitos de título (contrato privado de compraventa) y modo (entrega del inmueble) para considerar que la adquisición del inmueble se haya producido. Es decir, nos encontramos ante la resolución de un contrato de compraventa en virtud de la cual, las partes, de común acuerdo, deciden no llevar a efecto la misma procediendo el vendedor a la devolución de las cantidades previamente satisfechas por el comprador. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no se habrá producido variación alguna en el valor del patrimonio del contribuyente que pudiera determinar la existencia de una ganancia o pérdida patrimonial conforme a lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). Por lo tanto, la percepción y posterior restitución de tales cantidades por parte del consultante no tendrá incidencia en sus declaraciones de IRPF de 2021 y 2022. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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