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V1003-17 25 de abril de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Los gastos de conservación pueden deducirse si se destinan a la futura obtención de rentas inmobiliarias

Se consulta si es posible deducir gastos de una vivienda que está en expectativas de alquiler pero aún no se ha alquilado. La DGT responde que los gastos de conservación pueden deducirse si se dirigen exclusivamente a la futura obtención de rentas y no al uso del propietario.

La cuestión planteada

Si en los periodos en que la vivienda está en expectativas de alquiler, pero anunciada en inmobiliarias, podría deducir los gastos anuales por Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios, seguros y mobiliario, así como los gastos de conservación.

El criterio de la DGT

Los gastos de reparación y conservación son deducibles si se realizan exclusivamente para la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario y no para el disfrute del titular. Si no se obtienen ingresos en el año en que se realizan estos gastos, podrán deducirse en los cuatro años siguientes. Sin embargo, los gastos anuales como IBI, comunidad, seguros o mobiliario solo son deducibles en los periodos en que la vivienda esté efectivamente arrendada.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos de reparación y conservación realizados para preparar el inmueble para el alquiler son deducibles aunque no se generen rentas en el ejercicio.
  • La deducción de los gastos de conservación puede diferirse hasta cuatro años si no se obtienen ingresos en el año de su realización.
  • Los gastos de naturaleza anual como IBI, comunidad o seguros no admiten deducción mientras la vivienda no esté efectivamente arrendada.

Puntos de planificación

  • Valorar la distinción entre gastos de conservación y gastos de naturaleza anual para la correcta imputación temporal.
  • Evaluar la aplicación del diferimiento de cuatro años para los gastos de reparación realizados en periodos sin rentas.

Checklist

  • Verificar que los gastos de reparación se destinen exclusivamente a la futura obtención de rentas.
  • Comprobar que el titular no utiliza la vivienda para su propio disfrute durante las obras.
  • Diferenciar contablemente los gastos de conservación de los gastos anuales (IBI, seguros, comunidad).
  • Asegurar que los gastos anuales solo se imputen en periodos con contrato de arrendamiento vigente.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1003-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/04/2017 Normativa Ley 35/2006, arts. 22 y 23 RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14 Descripción de hechos El consultante es propietario de una vivienda que va a destinar al arrendamiento. Cuestión planteada Si en los periodos en que la vivienda está en expectativas de alquiler, pero anunciada en inmobiliarias, podría deducir los gastos anuales por Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios, seguros y mobiliario, así como los gastos de conservación. Contestación completa Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica (tal como cabe deducir del escrito de consulta), los rendimientos que pueda generar el arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 23.1 a Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo). De acuerdo con estos preceptos, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, entre los que se encuentran los mencionados por el consultante en su escrito. Ahora bien, la deducibilidad de estos gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos. Ello hace necesario, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que la vivienda no está alquilada, sino en expectativas de alquiler, la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de la misma. Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular. Si en el año en que se efectúan los citados gastos de reparación y conservación en la vivienda el consultante no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados de la misma, tales gastos podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido. En cuanto a los gastos anuales a que se refiere el consultante, cuotas de la comunidad de propietarios, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, seguros, y adquisición de mobiliario, gasto este último deducible vía amortización, solo serán deducibles en los períodos en que la vivienda se encuentre arrendada. En los períodos en que la vivienda no se encuentre arrendada, el consultante habría que imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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