Se mantiene el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual al sustituir un préstamo hipotecario

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0821-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/04/2024 Normativa LIRPF. Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª Descripción de hechos La consultante viene financiando la adquisición de su vivienda habitual, de la cual es su única titular, mediante préstamo hipotecario otorgado en 2010, en el cual constan dos deudores, ella y su marido. Ha venido practicando la deducción por inversión en vivienda habitual en función del porcentaje de participación en el préstamo (50 por ciento), aunque según señala los pagos los realizaba únicamente la consultante. Actualmente tiene intención de cancelar dicho préstamo y simultáneamente contratar otro con distinta entidad bancaria en el que figure ella como única prestataria. Cuestión planteada Si a partir de dicho cambio puede seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual y porcentaje de aplicación de la misma. Contestación completa En primer lugar, conforme a lo indicado en su consulta, se parte de la premisa que a la consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, conforme con la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012, a pesar de haber sido suprimida dicha deducción con efectos 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre). Siendo de aplicación dicho régimen transitorio, la deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación, fija la base máxima de deducción en 9.040 euros anuales, la cual “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. En particular, entre los requisitos, observar lo dispuesto en el artículo 70.1 de la LIRPF, que establece: “Artículo 70. Comprobación de la situación patrimonial. 1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda y de la deducción por cuenta ahorro-empresa requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.” La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior. Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. De existir ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, el contribuyente contratara un nuevo préstamo o crédito, pudiendo ser incluso con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. Por tanto, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Cosa que no ocurriría si, de forma simultánea, la operación de cancelación se produjese en el momento de la firma del contrato del nuevo préstamo o crédito, empleando para ello, en su caso, parte o el total del principal obtenido en dicho contrato. De suceder así, de forma simultánea, tanto los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo originario como por la constitución del nuevo tendrán la misma consideración de deducibles. Respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En el presente caso, la consultante viene financiando la adquisición de su vivienda habitual, de la que es su única titular, mediante un préstamo hipotecario en el que figura otro deudor solidario (su marido), y por el cual solo practica la deducción en función del 50% de las cantidades satisfechas vinculadas al mismo. Del tenor de la consulta, cabría entender que el préstamo hipotecario se constituyó con la única finalidad de financiar la adquisición de vivienda de la consultante y que la totalidad de su principal se destinó a dicho fin. Se parte de dicha hipótesis para formular el resto de la contestación. En la actualidad, siendo dos los deudores solidarios en el préstamo, la consultante tiene el derecho a practicar la deducción en función de la totalidad de las cantidades que personalmente satisfaga vinculadas a la amortización y cancelación del préstamo, tanto por las que satisfaga, a la entidad financiera, para reducir su parte solidaria en el préstamo (el 50%) como por las cantidades que pudiese satisfacer para reducir la posición deudora con el otro prestatario, el cual, en su día, le prestó la parte que se le atribuyó en el préstamo (el otro 50% del principal), para adquirir la vivienda. De llevar a término la sustitución, constituyéndose en única prestataria, sin incrementar el capital pendiente de pago, que restaría del actual, ello no implicará variación en el derecho a practicar la deducción que le viene correspondiendo en la actualidad, conforme lo indicado en el precedente párrafo, esto es, por el 100% de las cantidades que por él satisfaga. En cualquier caso, la cuantía anual satisfecha objeto de deducción podría alcanzar hasta la base máxima de deducción legal, 9.040 euros, siendo los tipos de deducción actuales el 7,5% estatal y el 7,5% fijado por la Comunidad Autónoma de residencia. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.