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V0728-18 19 de marzo de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · renta vitalicia

El valor de adquisición de una finca recibida por alimentos es el importe de la cesión más gastos inherentes

Un contribuyente recibió una finca a cambio de una pensión vitalicia y desea saber qué valor usar para calcular la ganancia por su venta posterior. La DGT aclara que la extinción de la renta ya generó una pérdida patrimonial y que el valor de adquisición de la finca es el de la cesión original más gastos.

La cuestión planteada

Valor de adquisición de la finca a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El criterio de la DGT

La extinción de la renta vitalicia genera una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición del capital y las rentas satisfechas. Para la posterior transmisión de la finca, el valor de adquisición será el importe real por el que se efectuó la cesión, más los costes de inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes a la adquisición.

Implicaciones prácticas

  • La extinción de la renta vitalicia constituye un hecho imponible independiente que determina la ganancia o pérdida patrimonial previa.
  • El valor de adquisición de la finca para la venta posterior se compone del importe de la cesión más los gastos y tributos inherentes.
  • Las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble incrementan el valor de adquisición de la finca.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal derivado de la extinción de la renta vitalicia antes de la transmisión del inmueble.
  • Determinación de la base de coste de la finca integrando todos los gastos y mejoras realizados.

Checklist

  • Verificar el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial por la extinción de la renta vitalicia.
  • Identificar el importe real de la cesión de la finca en el momento de la extinción.
  • Recopilar justificantes de gastos, tributos e inversiones realizados tras la adquisición.
  • Comprobar que el valor de adquisición para la venta incluya las mejoras y costes inherentes.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0728-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 19/03/2018 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 35 y 37. Descripción de hechos El consultante suscribió, en el año 1989, un contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos, por el cual recibió de una tía la propiedad de una finca rústica a cambio de una pensión alimenticia vitalicia, consistente en la entrega de una cantidad en efectivo mensual hasta la fecha de su fallecimiento, acaecido el 2 de marzo de 2011. Las cantidades satisfechas por la pensión alimenticia hasta esa fecha exceden del valor de adquisición de la finca rústica en el momento de la cesión. La finca ha sido vendida en 2017. Cuestión planteada Valor de adquisición de la finca a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Contestación completa Antes de analizar la tributación de la venta de la finca, conviene señalar que, en el supuesto objeto de consulta nos encontramos, desde un punto de vista fiscal, ante un contrato de contenido equivalente al de una renta vitalicia, caracterizado por el establecimiento de una relación jurídica en virtud de la cual el deudor de los alimentos se obliga a pagar a su tía, rentista-alimentista, una prestación vitalicia consiste en el pago de una pensión alimenticia en efectivo. Desde el punto de vista del consultante no se genera renta a efectos del Impuesto en el momento de constitución de la renta. No obstante, la letra i) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, establece que cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda “De la extinción de rentas vitalicias o temporales, la ganancia o pérdida patrimonial se computará, para el obligado al pago de aquéllas, por diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido y la suma de las rentas efectivamente satisfechas.” Es decir, en el momento de la extinción de la renta, que coincidirá con el del fallecimiento de la rentista, se producirá una ganancia o pérdida patrimonial en el obligado al pago de la renta, por la diferencia entre el valor de adquisición de la finca y el valor de la prestación efectivamente satisfecha hasta dicho momento. Sentado lo anterior, la posterior transmisión de la finca generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial viene determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según determina el artículo 34, valores que, para las transmisiones onerosas, vienen definidos en el artículo 35, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición de la finca será el importe por el que se efectuó la cesión de la finca, no el importe satisfecho por la pensión alimenticia, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfecho por el adquirente. La diferencia entre el importe de la pensión alimenticia satisfecho y el importe por el que se efectuó la cesión de la finca ya constituyó una pérdida patrimonial en el periodo impositivo en que se produjo la extinción de la renta por fallecimiento del rentista. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).

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