El arrendamiento de un inmueble a una empresa para su explotación turística tributa al 21% de IVA

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0714-15 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 04/03/2015 Normativa Ley 37/1992 arts. 4, 5, 11, 20-Uno-23º, 91-Uno-2-2º y 164 Descripción de hechos El consultante, persona física, arrienda un inmueble destinado a alojamiento turístico a una empresa de alquiler de viviendas que a su vez la subarrendará a terceros como vivienda turística. El consultante asume los gastos de los servicios prestados de limpieza y cambio de ropa de hogar entre estancias. Cuestión planteada Tipo impositivo aplicable a dicho arrendamiento y si el consultante debe darse de alta en el censo como empresario. Contestación completa 1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. El artículo 5 de la Ley del Impuesto considera empresarios o profesionales, entre otros, a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y en particular a los arrendadores de bienes. Por su parte el artículo 11 de la citada Ley señala que a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que de acuerdo con la Ley no tenga la consideración de entrega de bienes, en particular, en su apartado dos, se considerarán prestaciones de servicios: " (...) 2º. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra. 3º. Las cesiones de uso o disfrute de bienes. (...) 15º. Las operaciones de mediación y las de agencia o comisión cuando el agente o comisionista actúe en nombre ajeno. Cuando actúe en nombre propio y medie en una prestación de servicios se entenderá que ha recibido y prestado por sí mismo los correspondientes servicios.". 2.- Respecto a la operación de arrendamiento, el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones: “23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes: (…) b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. La exención no comprenderá: (…) e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. f') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados. (…)”. De acuerdo con el precepto anterior, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en este mismo artículo. En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc. Por tanto, los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de los mismos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento, letra f´) del precepto, o en virtud de otro título. 3.- Del escrito de consulta se desprende que el consultante arrienda un inmueble a una empresa dedicada al alquiler de apartamentos turísticos que, actuando en nombre propio, contratará directamente con los usuarios de las viviendas de uso turístico. En este caso, cuando el propietario arrienda el inmueble a una sociedad para su explotación en nombre de dicha sociedad, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siendo irrelevante en este caso el que se presten o no servicios propios de la industria hotelera. 4.- En lo que se refiere al tipo impositivo aplicable a esta operación, el artículo 90 de la Ley del Impuesto señala en su apartado uno que “el Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.”. Por su parte, el artículo 91, apartado uno.2, número 2º de la Ley 37/1992 establece que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a los servicios de hostelería, acampamento y balneario, los de restaurantes y, en general, el suministro de comidas y bebidas para consumir en el acto, incluso si se confeccionan previo encargo del destinatario. En el caso de arrendamiento por parte del consultante a una empresa para su explotación, cuando dicha empresa se obligue a prestar al usuario final los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tal arrendamiento (el de la empresa al usuario final) estará sujeto y no exento en el Impuesto sobre el Valor Añadido, tributando al tipo impositivo del 10 por ciento, tal y como se ha expuesto anteriormente. Sin embargo, en ese caso, debe tenerse en cuenta que el primer contrato de arrendamiento suscrito entre propietario y la empresa de alquiler, objeto de consulta, no cumplirá el requisito de su utilización como vivienda por el destinatario de la operación (la empresa de alquileres), por lo que dicho arrendamiento constituye una prestación de servicios sujeta y no exenta, tributando por el Impuesto al tipo del 21 por ciento. 5.- .Por último, el artículo 164 de la Ley del Impuesto señala que: “Uno. Sin perjuicio de lo establecido en el Título anterior, los sujetos pasivos del impuesto estarán obligados, con los requisitos, límites y condiciones que se determinen reglamentariamente, a: 1. º Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al impuesto. 2. º Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los supuestos que se establezcan. 3. º Expedir y entregar factura de todas sus operaciones, ajustada a lo que se determine reglamentariamente. 4. º Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables. 5. º Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas. 6. º Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del impuesto resultante. Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual. (…)” Por su parte, en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto aprobado mediante el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE de 31/12/1992) se establece que: “1. Salvo lo establecido en relación con las importaciones, los sujetos pasivos deberán realizar por sí mismos la determinación de la deuda tributaria mediante declaraciones-liquidaciones ajustadas a las normas contenidas en los apartados siguientes. Los empresarios y profesionales deberán presentar las declaraciones-liquidaciones periódicas a que se refieren los apartados 3 y 4 de este artículo, así como la declaración resumen anual prevista en el apartado 6, incluso en los casos en que no existan cuotas devengadas ni se practique deducción de cuotas soportadas o satisfechas. La obligación establecida en los párrafos anteriores no alcanzará a aquellos sujetos pasivos que realicen exclusivamente las operaciones exentas comprendidas en los artículos 20 y 26 de la Ley del Impuesto.” De acuerdo con la normativa anterior, en el caso de que el consultante desarrolle la prestación de servicios de arrendamiento de vivienda y éstos estuvieran sujetos y no exentos, vendrá obligada a presentar declaraciones periódicas así como la declaración resumen anual de este impuesto. 6.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.