La indemnización por rescisión de alquiler se considera rendimiento inmobiliario sin reducción por irregularidad

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0411-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 26/02/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 21, 22, 23 RIRPF, RD 439/2007, Arts. 13, 14 Descripción de hechos La consultante alquila en 1999 un inmueble de su propiedad a una entidad bancaria. Dicha entidad realiza obras de alteración del inmueble pactándose en contrato que al finalizar el mismo o si se rescinde, se devolverá el inmueble a su estado original. En 2019, otra entidad bancaria se subroga en el contrato en la posición del arrendatario. En 2020 dicha entidad bancaria rescinde el contrato y en vez de devolver el inmueble al estado original, satisface 50.000 euros a tal fin a la arrendadora. Con dicho dinero empezará a hacer las reformas necesarias en la vivienda. Cuestión planteada Solicita saber si le es de aplicación la reducción del artículo 23.3 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En segundo lugar se consulta sobre cómo deducir los gastos de las obras que realice. Contestación completa En el ámbito de los rendimientos del capital inmobiliario, el artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), realiza la siguiente configuración de estos rendimientos: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. 2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario”. Conforme con esta configuración legal de los rendimientos del capital inmobiliario, a la indemnización percibida por el consultante en su condición de titular del local, para realizar las obras necesarias para devolver el inmueble a su estado previo al arrendamiento, procede otorgarle la calificación de rendimientos del capital inmobiliario. Dicho lo anterior, por lo que se refiere a los gastos deducibles, el artículo 23.1 de la Ley 35/2006, dispone lo siguiente: “Para la determinación del rendimiento neto (del capital inmobiliario), se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes: (…)”. De acuerdo con esta regulación, los gastos vinculados a la indemnización, tanto los realizados para su obtención como los que se realicen para devolver el local al estado inicial, tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Por su parte, el artículo 23 de la LIRPF, regula los gastos deducibles y reducciones, y dispone en su apartado tercero que: “3. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo. La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.” En primer término, debe rechazarse la existencia de un período de generación, pues se trata de un acuerdo consensuado entre las partes, sustituyendo a la obligación contractual de devolver el inmueble a su estado inicial por parte del arrendatario. En definitiva, la indemnización percibida no se ha ido consolidando durante el tiempo que duró el arrendamiento, sino que nace ex-novo en el momento de su extinción. Una vez rechazada la existencia en este caso de un período de generación, es preciso analizar su posible calificación como renta obtenida de forma notoriamente irregular en el tiempo. A estos efectos, es preciso analizar si el supuesto está integrado en lo que dispone el artículo 15 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo de 2007). Dicho artículo establece que: “A efectos de la aplicación de la reducción prevista en el artículo 23.3 de la Ley del Impuesto, se consideran rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo: a) Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio. b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble. c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.” Al no encontrarse la cantidad percibida dentro de la lista del citado artículo 15 del Reglamento del Impuesto, no procederá la aplicación de la reducción del 30 por 100 prevista en el apartado 3 del artículo 23 de la Ley del Impuesto. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003 de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).