Se deben usar dos valores y dos fechas de adquisición para calcular la ganancia patrimonial de una vivienda heredada

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0360-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 21/02/2023 Normativa LIRPF, Ley 35/2006. Artículos 33 a 36. Descripción de hechos El consultante es propietario junto con sus dos hermanos de una vivienda heredada de sus padres. El 50 por ciento de dicha vivienda lo heredaron cuando falleció su madre en 2018 y el otro 50 por ciento lo heredaron al fallecer su padre en 2022. Es su intención transmitir dicha vivienda en 2023. Cuestión planteada Forma de cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial a integrar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Evidentemente, con esta configuración, la transmisión de la participación que en la vivienda heredada tiene el consultante dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, variación cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de la Ley del Impuesto: diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley para las transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. A su vez, el artículo siguiente (el 36) determina respecto a las transmisiones a título lucrativo —pues en el presente la adquisición por el consultante se ha realizado por vía hereditaria— que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado (…)”. Conforme a lo expuesto, el valor de adquisición de la parte proporcional propiedad del consultante en el inmueble será el correspondiente a la suma de los valores correspondientes a las respectivas adquisiciones procedentes de la herencia de sus padres, pues aquel adquiere la mitad de su parte en 2018 y la otra mitad en 2022, valores que vendrán determinados por la “aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado” más los gastos y tributos inherentes a aquellas adquisiciones, excluidos los intereses, y satisfechos por el consultante. Respecto a la fecha de adquisición, será la de adquisición por herencia del bien, según las normas del Código Civil, produciéndose la misma con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, en el presente caso nos encontramos con dos fechas de adquisición respecto a la participación del consultante en el inmueble transmitido: las de fallecimiento de los padres causantes. Por otro lado, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto al valor de transmisión, este será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.