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V0348-23 20 de febrero de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

No se puede deducir el importe del préstamo hipotecario pendiente del valor de transmisión de una vivienda

Una contribuyente pregunta si puede restar la deuda de su hipoteca al calcular el valor de venta de una vivienda para determinar la ganancia patrimonial. La DGT responde que el importe del préstamo no es un gasto inherente a la transmisión.

La cuestión planteada

Si, a efectos de calcular la ganancia patrimonial, en el valor de transmisión puede deducir el importe del préstamo hipotecario pendiente que recae sobre esta.

El criterio de la DGT

El valor de transmisión es el importe real de la enajenación, del cual solo se deducen los gastos y tributos inherentes a la operación satisfechos por el transmitente. La amortización del crédito hipotecario no se considera un gasto inherente a la venta, al no ser una actuación directamente relacionada con la transmisión del inmueble.

Implicaciones prácticas

  • El valor de transmisión para el cálculo de la ganancia patrimonial es el precio de venta bruto menos gastos e impuestos inherentes.
  • La cancelación de la deuda hipotecaria no reduce la base imponible de la ganancia patrimonial por la venta del inmueble.
  • El importe del préstamo pendiente debe tratarse como una operación financiera independiente de la transmisión del bien.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal de la ganancia patrimonial tras la venta sin considerar la reducción por deuda hipotecaria.
  • Análisis de la carga tributaria resultante sobre el importe neto percibido tras la cancelación del préstamo.

Checklist

  • Verificar que el valor de transmisión incluye únicamente el precio de enajenación.
  • Comprobar que solo se han deducido los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente.
  • Confirmar que no se ha restado el saldo pendiente de la hipoteca del valor de transmisión.
  • Validar que los gastos de cancelación de hipoteca no se incluyan como gastos de transmisión si no son inherentes a la venta.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0348-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/02/2023 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, art 34 y 35. Descripción de hechos La consultante va a proceder a la venta de una vivienda que no constituye su residencia habitual. Cuestión planteada Si, a efectos de calcular la ganancia patrimonial, en el valor de transmisión puede deducir el importe del préstamo hipotecario pendiente que recae sobre esta. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente. Por tanto, entre dichos gastos no se encontrará en ningún caso la amortización del crédito hipotecario que grava el inmueble transmitido al no corresponderse con actuaciones directamente relacionadas con la venta del inmueble. Finalmente, resta por indicar que la ganancia patrimonial resultante de la enajenación de la vivienda se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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