Solo se puede aplicar la deducción por vivienda habitual cuando la inversión supere las cantidades de viviendas anteriores

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0331-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 08/02/2018 Normativa Ley 35/2006 Arts. 68.1.2º Descripción de hechos El consultante, a lo largo del tiempo, ha adquirido y transmitido diversas viviendas habituales. La suma de las bases de deducción que han sido objeto de deducción efectiva más las ganancias patrimoniales exoneradas de gravamen por reinversión en nueva habitual alcanza, según señala, la cuantía de 225.786 euros. Para adquirir su nueva vivienda habitual, cuyo precio de adquisición es de 350.840 euros, emplea un préstamo de 200.000 euros. Cuestión planteada Si para comenzar a practicar la deducción por la adquisición de su nueva vivienda tiene necesariamente que esperar hasta que la cantidad invertida en esta supere los 225.786 euros, cuantía por la que se ha beneficiado por precedentes habituales, o si, dado que la inversión total en la nueva superará dicha cuantía, puede desde el primer momento en el que comience a amortizar el préstamo con el que financia en parte la adquisición, a practicar la deducción en determinado porcentaje sobre dicha amortización. Contestación completa En primer lugar, indicar que se parte de la hipótesis que le es de aplicación el régimen transitorio de deducción regulado en la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y que no se entra a valorar la procedencia o no de las diversas cuantías señaladas en la consulta como constituyentes de bases de deducción o integrantes de ganancias patrimoniales relacionadas, respectivamente, con la tenencia o transmisión de precedentes viviendas habituales del consultante y la vinculación con la que es objeto de consulta. Siendo de aplicación el régimen transitorio, señalar que la deducción por inversión en vivienda habitual vigente a 31 de diciembre de 2012 se recogía en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje “de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Al tratarse de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. Ahora bien, de haber practicado la deducción por precedentes habituales o de haberse acogido a la exención por reinversión en vivienda habitual, el contribuyente habrá de observar lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de la LIRPF, que establece: “2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción. Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.”. Por tanto, en estos casos, únicamente podrá iniciarse la práctica de la deducción, y siempre en función de las cantidades que satisfaga en el período de que se trate, una vez que el conjunto de las cantidades satisfechas a lo largo del tiempo por la adquisición de la nueva vivienda supere a la suma de: a) las cantidades invertidas en sus anteriores viviendas habituales en la medida en que estas hubiesen sido objeto de deducción efectiva, más b) el importe de las ganancias patrimoniales generadas en la transmisión de precedentes viviendas habituales en la medida que resultasen exoneradas de gravamen por reinversión en la siguiente habitual. En el presente caso, el consultante, de tener derecho a practicar la deducción, solo podrá comenzar a practicarla a partir de que las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda superen los 225.786 euros indicados, sin que, en consecuencia, pueda admitirse un criterio de proporcionalidad como el propuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.