Se deben calcular proporcionalmente los valores de adquisición y transmisión al vender una parte de un elemento común

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2854-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/10/2023 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33, 34, 35, 36 y 49. Descripción de hechos El consultante es propietario, junto a su cónyuge, de su vivienda habitual, que está integrada en una Comunidad de Propietarios compuesta por tres bloques, dos de ellos destinados a viviendas y el último destinado a oficinas. Los bloques destinados a viviendas comparten, entre otros elementos comunes, la titularidad de una zona deportiva, que comprende dos piscinas y dos pistas de tenis, zonas ajardinadas, y una zona de juegos infantiles y picnic. El edificio destinado a Oficinas no participa en la titularidad de la zona deportiva, por disponerlo así expresamente el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, de modo que sus propietarios no pueden disfrutar de aquélla. Dicho edificio de oficinas ha sido adquirido por una entidad promotora, que está planeando su conversión en un edificio de viviendas con características análogas a las de los otros dos edificios de la Comunidad. Con ese objeto, la entidad promotora adquiriría a los propietarios de las viviendas una parte de los elementos comunes correspondientes a la zona deportiva, a efectos de que se dé entrada en la titularidad de la Zona Deportiva al bloque hoy por hoy destinado a oficinas, y proceder a su conversión en viviendas, pudiendo ofrecer éstas en el mercado como viviendas dotadas de piscinas, jardines y pistas de tenis. A dichos efectos se plantea la adopción en la Junta de Propietarios de un acuerdo unánime, por el que se autorice la reestructuración global de la Comunidad, modificando la escritura de declaración de Obra Nueva y división Horizontal, dando entrada al bloque de oficinas en la titularidad compartida de la Zona Deportiva, así como autorizando el cambio de destino desde oficinas a viviendas, sin perjuicio de que la empresa promotora obtenga, además, el permiso de las autoridades urbanísticas. Esta operación implicará la dilución parcial de la actual titularidad de los propietarios de viviendas sobre la zona deportiva, que pasará a ser ostentada por más propietarios (los del bloque cuyo uso se transforma), e implicará una compensación económica por parte de la empresa promotora a cada uno de los propietarios que enajenan una parte de su propiedad sobre dicha zona deportiva. Cuestión planteada Tratamiento fiscal en el IRPF del consultante que vaya a tener esta operación, y en su caso, en el modo de calcular los valores de adquisición y transmisión de la cuota de propiedad sobre la Zona deportiva que se vea afectada, para determinar la eventual ganancia o pérdida patrimonial derivada de esta transmisión. Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”. De acuerdo con esta configuración, la venta del inmueble dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34, por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones a título oneroso y a título lucrativo, respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF regula las transmisiones a título oneroso, señalando que: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Por otra parte, el artículo 36 de la LIRPF dispone en su primer párrafo que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado”. En el supuesto planteado, al tratarse de la venta de parte de un elemento común, zona deportiva, el consultante deberá calcular los valores de adquisición y de transmisión que proporcionalmente les correspondan. De acuerdo con los artículos anteriormente expuestos, los valores de transmisión y de adquisición para cada copropietario serían los siguientes: - El valor de transmisión será el resultante de aplicar su coeficiente de propiedad en el inmueble o edificio en el que se encuentra situado el elemento patrimonial que se transmite, anterior a la segregación, sobre el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. - El valor de adquisición será el resultado de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre los coeficientes de propiedad en el inmueble o edificio en el que se encuentra situado el elemento patrimonial que se transmite anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe real satisfecho por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por ellos. La ganancia o pérdida patrimonial así obtenida se integrará en la base imponible del ahorro, de acuerdo con lo establecido en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.