La exención por reinversión requiere la titularidad del pleno dominio del terreno y de la edificación

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1837-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 09/06/2020 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Art. 38 RIRPF. RD 439/2007. Arts. 41 y 41bis Descripción de hechos La consultante casada en régimen de gananciales quiere vender su vivienda habitual en la que reside desde hace más de treinta años y reinvertir el importe obtenido en la venta en una nueva vivienda habitual construida en un terreno de titularidad de su única hija. Cuestión planteada En el caso de venta de la vivienda habitual plantea la aplicación de la exención por reinversión, y consulta sobre el cumplimiento del plazo y justificación de la reinversión realizada. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo objeto de desarrollo reglamentario en los artículos 41 y 41 bis Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, que la configura de la siguiente forma: “1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. (…)”. El artículo 41 del RIRPF, exención por reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva o reciente creación, dispone lo siguiente: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. (…)”. Para la calificación de la vivienda como habitual se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis del RIRPF, que regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, y dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. (…)”. Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido, del inmueble, lo que exige la titularidad tanto del terreno –o un derecho de superficie sobre el mismo– como de lo edificado sobre este. En el presente caso, la consultante construirá junto con su cónyuge sobre un terreno propiedad de su hija la vivienda que constituirá su residencia habitual. Al no ostentar la propiedad sobre el suelo, solamente en el supuesto en que la consultante y su cónyuge dispusiesen de un derecho de superficie sobre el terreno, cabría entender que la nueva vivienda adquiera conceptualmente la consideración de habitual requerida a efectos de aplicar la reinversión en vivienda habitual contemplada en el IRPF. Para considerar que la nueva vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. Además, en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte de los consultantes, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras. La fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.