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V0826-21 7 de abril de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · renta vitalicia

El valor de adquisición de una vivienda adquirida mediante renta vitalicia es su valor de mercado en el momento de la cesión

Un contribuyente adquirió una vivienda mediante el pago de una renta vitalicia, pero el transmitente falleció poco después. Se consulta cuál es el valor de adquisición de la vivienda para calcular la ganancia patrimonial en su futura venta.

La cuestión planteada

Valor de adquisición del inmueble a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0826-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/04/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 Descripción de hechos El consultante adquirió el 31 de enero de 2006 una vivienda estableciéndose como contraprestación el pago de una renta vitalicia de forma semestral. El transmitente fallece el 5 de marzo de 2006 habiendo recibido del consultante sólo un pago de dicha renta vitalicia de 7.512 euros. El valor escriturado del inmueble en la transmisión era de 80.000 euros. Se plantean transmitir el inmueble. Cuestión planteada Valor de adquisición del inmueble a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial viene determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según determina el artículo 34, valores que, para las transmisiones onerosas, vienen definidos en el artículo 35, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. No obstante, la letra i) del apartado 1 del artículo 37 de la LIRPF, establece que cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda “De la extinción de rentas vitalicias o temporales, la ganancia o pérdida patrimonial se computará, para el obligado al pago de aquéllas, por diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido y la suma de las rentas efectivamente satisfechas.” De los preceptos anteriores cabe concluir lo siguiente: 1º. En el momento de la extinción de la renta, que coincidió con el del fallecimiento del rentista, se produjo una ganancia o pérdida patrimonial en el obligado al pago de la renta (el consultante), por la diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido (valor de mercado de la vivienda en el momento en el que se efectuó la cesión de la misma) y el valor de la prestación efectivamente satisfecha (renta vitalicia satisfecha hasta ese momento). 2º. El valor de adquisición de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada en su posterior transmisión, estará constituido por la suma del citado valor de adquisición del capital percibido –no el importe satisfecho por la renta vitalicia–, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a su adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Por lo tanto, el valor de adquisición del capital recibido se corresponderá con el valor de mercado de la vivienda en el momento en el que se efectuó la cesión de la misma (que se produjo en 2006). Dicho valor de mercado se deberá acreditar por el contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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