La transmisión de la propiedad de un inmueble para el IRPF requiere la concurrencia de título y modo

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0774-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/04/2020 Normativa LIRPF, 35/2006, Art. 14, 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos Con fecha 19 de mayo del de 2019, el consultante suscribe como parte vendedora un contrato privado de compraventa de un inmueble de su propiedad, adquirido por herencia, por un importe de 10.000 euros pactándose su abono en plazos mensuales de 100 euros. La escritura pública se formalizará cuando se haya satisfecho la totalidad del importe, previsiblemente en septiembre de 2027. Cuestión planteada Tributación en el IRPF. Contestación completa En nuestro sistema jurídico la entrega o tradición es el medio jurídico de transmitir al comprador la propiedad de la cosa o el derecho real sobre ella, de modo que la transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato sino que ha de ser seguida de la tradición, según se deriva del artículo 609 del Código Civil , en cuya virtud la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y del artículo 1.095 del citado cuerpo legal, según el cual el acreedor no adquiere derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada, preceptos en cuya virtualidad estima la doctrina que la entrega en nuestro derecho supone transferir la posesión jurídica de la cosa, lo cual hace adquirir la propiedad o el derecho real por parte del comprador, lo cual se fundamenta además en el artículo 1.462 del Código Civil, al establecer que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Sobre ello la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 afirma que “la teoría del título y el modo, en la que se basa el Código Civil, según viene repitiendo este Tribunal Supremo con reiteración (sentencias por ejemplo, de 30 de junio de 1962, 31 de marzo de 1964., 18 de diciembre de 1974 y 14 de octubre de 1985), conforme a la cual, a diferencia de las legislaciones en las cuales la propiedad se transmite por el solo hecho del contrato, sin que la entrega de la cosa tenga otra trascendencia que la de facultar materialmente el ejercicio de los derechos dominicales, en el Código Civil español, inspirado en el sistema romano, la propiedad no se transmite por la mera perfección del contrato si no es seguida de la tradición, desprendiéndose así del contenido de los artículos 609 y 1095, es decir, que sólo la conjunción de los dos elementos, el título y el modo de adquirir, determina la transformación del originario «íus ad rem» en un «ius in re» sin que en contra de ello implique nada la «tradictio ficta» o espiritualizada o; dentro de ella, la meramente instrumental, recogida en el artículo 1462 del propio texto sustantivo, aunque la presunción legal de que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, por presunción «iuris tantum» pueda rebatirse demostrando que de la propia escritura resulta o se deduce otra cosa”. En el supuesto planteado, tal como se indica en el escrito de consulta, se suscribe el 19 de mayo de 2019 un contrato privado de compraventa de una vivienda con un pago aplazado de 10.000€ que se irán abonando mediante pagos de 100 euros mensuales hasta septiembre de 2027, fecha de formalización de la compraventa en escritura pública. Por tanto, y conforme a lo expuesto en el inicio de esta contestación, de concurrir en el presente caso los elementos necesarios para considerar que se ha producido la transmisión de la propiedad del inmueble —título (contrato de compraventa ) y modo (la tradición: entrega de la cosa objeto del contrato)—, tal transmisión dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial en los términos que se establecen en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se definen las ganancias y pérdidas patrimoniales como "las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición del aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos". En cuanto a la determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial, su cálculo se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de la Ley del Impuesto: diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF, “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. (…). 2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.” El artículo 35 establece lo siguiente: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. (…).” Y el artículo 36 dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.” El valor de adquisición del inmueble, dado que fue adquirido a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Finalmente, a la imputación temporal de las pérdidas y ganancias patrimoniales se refiere el artículo 14.1 c) de la Ley del Impuesto estableciendo que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, alteración que en este supuesto cabe entenderla producida en el período impositivo en que se produce la transmisión de la vivienda. Conforme con lo expuesto, la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida se realizará en el periodo impositivo en el que civilmente se entiende producida la transmisión del inmueble (en los términos antes expuestos: concurrencia de título y modo) por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.