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V3112-20 19 de octubre de 2020 · SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Criterio vigente
Impuesto sobre el Patrimonio · obligación real

Es deducible la deuda de un préstamo extranjero destinado a la compra de un inmueble en España

Un residente fiscal en Alemania consulta si la deuda de un préstamo otorgado por un banco alemán para comprar un inmueble en Mallorca es deducible en el Impuesto sobre el Patrimonio. La DGT responde que la deuda es deducible por su destino, siempre que se acredite que se invierte en el bien situado en España.

La cuestión planteada

Si el importe de la deuda del préstamo otorgado por la entidad financiera alemana, garantizado con garantía hipotecaria sobre activos del consultante en Alemania, destinado a la adquisición del inmueble, constituye una deuda deducible a los efectos de determinar la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.

El criterio de la DGT

En supuestos de obligación real, solo son deducibles las deudas por capitales invertidos en bienes situados en territorio español. Por tanto, la deuda es deducible en la medida en que se destine a la adquisición del inmueble en España, debiendo acreditarse dicho destino por cualquier medio válido en derecho. Esto es aplicable con independencia del tipo de préstamo otorgado por la entidad financiera.

Implicaciones prácticas

  • La deducibilidad de la deuda depende exclusivamente del destino de los fondos y no de la ubicación de la entidad acreedora.
  • El contribuyente debe conservar pruebas documentales que vinculen el préstamo con la adquisición del inmueble español.
  • La garantía hipotecaria sobre activos en el extranjero no impide la deducción si se acredita la inversión en España.

Puntos de planificación

  • Valorar la trazabilidad de los flujos financieros desde la entidad alemana hasta la compra del inmueble en España.
  • Evaluar la suficiencia de la documentación aportada para acreditar el destino de los fondos ante una inspección.

Checklist

  • Verificar que el préstamo se destinó específicamente a la compra del inmueble en España.
  • Comprobar la existencia de contratos o extractos bancarios que demuestren el flujo de capital.
  • Asegurar que la deuda esté debidamente formalizada y documentada.
  • Confirmar que la deuda se incluye en la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3112-20 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 19/10/2020 Normativa Ley 19/1991 art. 5-Uno y 9-Cuatro Descripción de hechos El consultante, residente fiscal en Alemania, está negociando la compra de un inmueble en Mallorca. El precio de compra se financiará mediante un crédito otorgado al consultante por una entidad financiera alemana. Cuestión planteada - Si el importe de la deuda del préstamo otorgado por la entidad financiera alemana, garantizado con garantía hipotecaria sobre activos del consultante en Alemania, destinado a la adquisición del inmueble, constituye una deuda deducible a los efectos de determinar la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio. - Si el importe de la deuda sería igualmente deducible si el préstamo otorgado fuera lombardo, es decir, garantizado con activos financieros o títulos valores del consultante depositados en la entidad financiera. - Si el importe de la deuda derivada de dicho préstamo sería deducible a los efectos de determinar la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de fallecimiento del consultante. Contestación completa En relación con las cuestiones planteadas, este Centro Directivo informa lo siguiente: Con relación al Impuesto sobre el Patrimonio la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, (BOE de 7 de junio) –en adelante LIP– establece lo siguiente: “Artículo 5. Sujeto pasivo. Uno. Son sujetos pasivos del Impuesto: (…) b) Por obligación real, cualquier otra persona física por los bienes y derechos de que sea titular cuando los mismos estuvieran situados, pudieran ejercitarse o hubieran de cumplirse en territorio español. En este caso, el Impuesto se exigirá exclusivamente por estos bienes o derechos del sujeto pasivo teniendo en cuenta lo dispuesto en el apartado cuatro del artículo 9 de la presente Ley.” “Artículo 9. Concepto. Uno. Constituye la base imponible de este impuesto el valor del patrimonio neto del sujeto pasivo. Dos. El patrimonio neto se determinará por diferencia entre: a) El valor de los bienes y derechos de que sea titular el sujeto pasivo, determinado conforme a las reglas de los artículos siguientes, y b) Las cargas y gravámenes de naturaleza real, cuando disminuyan el valor de los respectivos bienes o derechos, y las deudas u obligaciones personales de las que deba responder el sujeto pasivo. Tres. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, no se deducirán para la determinación del patrimonio neto las cargas y gravámenes que correspondan a los bienes exentos. Cuatro. En los supuestos de obligación real de contribuir, sólo serán deducibles las cargas y gravámenes que afecten a los bienes y derechos que radiquen en territorio español o puedan ejercitarse o hubieran de cumplirse en el mismo, así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes” “Artículo 25. Valoración de las deudas. Uno. Las deudas se valorarán por su nominal en la fecha del devengo del impuesto y sólo serán deducibles siempre que estén debidamente justificadas. (…)” En el presente caso el consultante es residente fiscal en Alemania por lo que será sujeto pasivo del Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real al ser titular de un bien inmueble situado en territorio español. Para determinar la base imponible del impuesto, de acuerdo con el artículo 9.Cuatro de la LIP, en los supuestos de obligación real sólo serán deducibles “las cargas y gravámenes que afecten a los bienes y derechos que radiquen en territorio español o puedan ejercitarse o hubieran de cumplirse en el mismo, así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes”. Por lo tanto, la deuda contraída por el consultante resulta deducible por su destino, esto es, en la medida en que se destine a la adquisición de un bien inmueble situado en España y ello resulte acreditado por cualquier medio válido en derecho, conforme a lo dispuesto en el artículo 25.Uno de la LIP, con independencia del tipo de préstamo otorgado por la entidad financiera. Finamente, con relación con la cuestión planteada relativa al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria las consultas tributarias han de ser formuladas por los obligados tributarios. El escrito de consulta remitido no se ha planteado por los obligados tributarios en este impuesto, ni se ha identificado a los mismos, es decir, los sucesores, por lo que esta subdirección no puede proceder a contestar sobre esta última cuestión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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