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V3039-15 9 de octubre de 2015 · SG de Impuestos sobre el Consumo Criterio vigente
IVA · arrendamiento con opción de compra

Se aplica el tipo reducido del 4% en el arrendamiento con opción de compra de viviendas de protección pública bajo ciertos requisitos

El consultante pregunta qué tipo de IVA debe aplicarse al arrendamiento con opción de compra de una vivienda de protección pública. La DGT aclara que se aplicará el 4% si la vivienda cumple los requisitos de protección oficial o los parámetros de la normativa autonómica.

La cuestión planteada

Tipo impositivo aplicable al arrendamiento conjunto de la vivienda de protección pública en el ejercicio de la opción de compra.

El criterio de la DGT

El arrendamiento con opción de compra de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública tributa al 4%. También se aplica este tipo a las viviendas con protección pública autonómica si no exceden los parámetros de superficie, precio e ingresos de las de protección oficial. En cualquier otro caso, el tipo aplicable es el 10%.

Implicaciones prácticas

  • El tipo del 4% se extiende a viviendas con protección autonómica siempre que respeten los límites de superficie, precio e ingresos de la protección oficial.
  • El incumplimiento de los parámetros de superficie, precio o ingresos de la vivienda de protección pública conlleva la aplicación del tipo general del 10%.
  • La calificación del tipo impositivo depende de la naturaleza de la protección de la vivienda y no solo de la modalidad de arrendamiento.

Puntos de planificación

  • Verificar la adecuación de las viviendas de protección autonómica a los parámetros de la protección oficial.
  • Evaluar el impacto en la carga fiscal según el tipo de protección de la vivienda objeto de opción de compra.

Checklist

  • Comprobar si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
  • Verificar si la vivienda con protección autonómica cumple los límites de superficie establecidos.
  • Contrastar que el precio de la vivienda no exceda los parámetros de la protección oficial.
  • Validar que los ingresos del beneficiario se ajustan a los requisitos de la normativa aplicable.
  • Confirmar la aplicación del tipo del 4% únicamente si se cumplen todos los requisitos de protección.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3039-15 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 09/10/2015 Normativa Ley 37/1992 art. 90-Uno y Dos; 91-Uno-2-11º y Dos-2-2º- Descripción de hechos El consultante ha suscrito un contrato de arrendamiento con opción de compra de una vivienda de protección pública. El arrendador viene aplicando desde el inicio del contrato un tipo impositivo en el Impuesto sobre el Valor Añadido del 10 por ciento. Cuestión planteada Tipo impositivo aplicable al arrendamiento conjunto de la vivienda de protección pública en el ejercicio de la opción de compra. Contestación completa 1.- Por lo que se refiere al tipo impositivo aplicable a las operaciones que tienen por objeto viviendas de protección pública, debe señalarse que el artículo 90.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), establece que “el Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.”. En este sentido, el artículo 91, apartado uno.1, número 7º de la citada Ley, en su redacción vigente, determina que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a las entregas de “edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.”. Por su parte, el apartado dos.1, número 6º, de ese mismo artículo 91 de la Ley declara que se aplicará el tipo impositivo reducido del 4 por ciento “a las entregas de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades.”. Con respecto a los arrendamientos con opción de compra, el apartado uno.2, número 11º de la Ley del Impuesto señala que se aplicará el tipo del 10 por ciento a “los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.”. Finalmente, el apartado dos.2, número 2º, del artículo 91 de la Ley 37/1992 establece la aplicación del tipo impositivo del 4 por ciento a las siguientes operaciones: “2º. Los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.”. En relación con lo anterior debe señalarse que según lo establecido en la Disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE de 31 de diciembre), a partir del día 1 de enero de 1997 las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos impositivos que se aplican a las "viviendas de protección oficial", se aplicarán a las viviendas con protección pública según la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial. En virtud de todo lo expuesto, tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 4 por ciento el arrendamiento con opción de compra así como la entrega de la vivienda que, realizada por su promotor, se encuadre en alguna de las siguientes categorías: - Que se trate de una vivienda calificada de protección oficial de régimen especial. - Que se trate de una vivienda calificada de protección oficial de promoción pública. - Que se trate de una vivienda con protección pública según la legislación propia de la Comunidad Autónoma en que esté enclavada siempre que, además, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. En otro caso distinto de los anteriores, el arrendamiento con opción de compra o la entrega de la vivienda tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 10 por ciento. 2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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