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V1698-19 9 de julio de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos íntegros

Los intereses de un inmueble alquilado solo pueden deducirse de los rendimientos de ese mismo inmueble

La consultante pregunta si los intereses de financiación de un inmueble que va a vender pueden deducirse de los ingresos por el alquiler de otros inmuebles. La DGT responde que los gastos de financiación solo son deducibles de los rendimientos del inmueble específico para el que se contrajo la deuda.

La cuestión planteada

Si puede considerar dichos intereses como gastos deducibles de los rendimientos íntegros de otros inmuebles que tiene asimismo alquilados.

El criterio de la DGT

Los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de un inmueble arrendado solo pueden deducirse de los rendimientos íntegros de ese mismo inmueble. El importe de estos gastos, junto con los de reparación y conservación, no puede superar la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por dicho bien. Si hay exceso, se podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes, respetando el límite de los rendimientos íntegros de cada año para ese inmueble concreto. No es posible deducir estos gastos de los rendimientos de otros inmuebles de la contribuyente.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos por intereses de capitales ajenos están vinculados exclusivamente al inmueble que genera el rendimiento.
  • Existe un límite de deducción anual basado en los rendimientos íntegros de cada inmueble por separado.
  • Los excesos de gastos no deducibles se trasladan a los cuatro ejercicios siguientes para ese mismo bien.

Puntos de planificación

  • Valorar la asignación de gastos financieros a cada unidad inmobiliaria de forma independiente.
  • Analizar la gestión de los excesos de gastos para su aplicación en los ejercicios posteriores.

Checklist

  • Verificar que los intereses se imputen al inmueble que originó la deuda.
  • Comprobar que la suma de intereses y gastos de reparación no supere los rendimientos íntegros del bien.
  • Controlar el límite de los cuatro ejercicios para la deducción de excesos.
  • Asegurar que no se compensen gastos de un inmueble con los ingresos de otro distinto.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1698-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 09/07/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 23. Rirpf, RD 439/2007, artículo 13. Descripción de hechos La consultante tiene pendientes de compensación gastos correspondientes a intereses por financiación ajena de un inmueble alquilado, que va a vender. Cuestión planteada Si puede considerar dichos intereses como gastos deducibles de los rendimientos íntegros de otros inmuebles que tiene asimismo alquilados. Contestación completa El artículo 23.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en lo que se atañe a la cuestión consultada, dispone lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes: 1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º (…).” Y en su desarrollo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), establece: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. (…) El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. (…).” Por tanto, de acuerdo con lo anterior, los gastos por intereses correspondientes a los préstamos para la adquisición o mejora de un inmueble arrendado, podrán deducirse de los rendimientos íntegros derivados del alquiler de dicho inmueble, si bien el importe total a deducir por dichos gastos junto con los gastos de reparación y conservación del inmueble, no podrán superar la cuantía de los rendimientos íntegros de dicho inmueble. En caso de exceso, esté podrá deducirse de los rendimientos íntegros derivados del arrendamiento del inmueble en los cuatro ejercicios siguientes, si bien dichos gastos, junto con los gastos por estos mismos conceptos (gastos de financiación ajena y de reparación y conservación) correspondientes a cada uno de estos años, no podrán superar el importe del rendimiento íntegro derivado del arrendamiento de dicho inmueble en cada uno de dichos ejercicios. En consecuencia, los gastos de financiación del inmueble arrendado sólo podrán deducirse de los rendimientos íntegros del alquiler de dicho inmueble, con los límites temporales y cuantitativos antes expuestos, sin que pueden deducirse de los rendimientos íntegros correspondientes al alquiler de otros inmuebles de la consultante. En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que la determinación del rendimiento neto derivado de los arrendamientos y las reducciones en su caso aplicables, debe efectuarse para cada inmueble arrendado, con independencia de que posteriormente se sumen para determinar el rendimiento neto reducido total. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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