Se pueden deducir íntegramente las cuotas de IVA de servicios de gestión vinculados al alquiler de oficinas y hoteles

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0585-17 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 08/03/2017 Normativa Ley 37/1992 arts. 9-1º, 92, 94, 102, 103 y 106- Descripción de hechos La consultante es una sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario que realiza inversiones en inmuebles para su arrendamiento. Dentro de esta actividad de arrendamiento, la sociedad tiene tres líneas de negocio diferenciadas, atendiendo a la tipología de los activos: residencial, hotelero y de oficinas, por lo que le resulta de aplicación la regla de prorrata de acuerdo con el artículo 102 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido. La consultante ha optado por la aplicación del régimen de prorrata especial. La gestión patrimonial de la sociedad se encuentra encomendada a una sociedad especializada en gestión de inversiones inmobiliarias (la Sociedad Gestora). En contraprestación por dichos servicios de gestión, la consultante paga una comisión a la Sociedad Gestora determinada en función de un porcentaje pactado aplicado sobre el valor de los activos en gestión en cada momento. Cuestión planteada Deducibilidad de las cuotas soportadas por la consultante por los servicios de gestión prestados por la Sociedad Gestora. Contestación completa 1.- El ejercicio del derecho a la deducción del Impuesto sobre el Valor Añadido soportado podrá efectuarse siempre que se cumplan la totalidad de requisitos y limitaciones previstos por el capítulo I del Título VIII de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre (BOE del 29 de diciembre), que regula dicho Impuesto. En particular, el artículo 92.Dos de la Ley 37/1992 determina que el derecho a la deducción, que corresponde a los empresarios o profesionales en el desarrollo de sus actividades empresariales o profesionales, sólo procederá en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en la realización de las operaciones comprendidas en el artículo 94.Uno de la Ley del Impuesto, en el que figuran, entre otras, las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas y no exentas del mismo. Cuando un empresario o profesional realiza simultáneamente operaciones sujetas y no exentas y otras sujetas y exentas, que no originan derecho a la deducción de las cuotas soportadas, en primer lugar habrá que determinar si las actividades realizadas conforman distintos sectores diferenciados, en cuyo caso el régimen de deducciones se aplicará separadamente para cada uno de ellos conforme a lo establecido en el artículo 101 de la Ley 37/1992. Se considerarán sectores diferenciados, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.1º.c) de la Ley del impuesto los siguientes: “a') Aquéllos en los que las actividades económicas realizadas y los regímenes de deducción aplicables sean distintos. Se considerarán actividades económicas distintas aquéllas que tengan asignados grupos diferentes en la Clasificación Nacional de Actividades Económicas. No obstante lo establecido en el párrafo anterior, no se reputará distinta la actividad accesoria a otra cuando, en el año precedente, su volumen de operaciones no excediera del 15 por ciento del de esta última y, además, contribuya a su realización. Si no se hubiese ejercido la actividad accesoria durante el año precedente, en el año en curso el requisito relativo al mencionado porcentaje será aplicable según las previsiones razonables del sujeto pasivo, sin perjuicio de la regularización que proceda si el porcentaje real excediese del límite indicado. Las actividades accesorias seguirán el mismo régimen que las actividades de las que dependan. Los regímenes de deducción a que se refiere esta letra a') se considerarán distintos si los porcentajes de deducción, determinados con arreglo a lo dispuesto en el artículo 104 de esta Ley, que resultarían aplicables en la actividad o actividades distintas de la principal difirieran en más de 50 puntos porcentuales del correspondiente a la citada actividad principal. La actividad principal, con las actividades accesorias a la misma y las actividades económicas distintas cuyos porcentajes de deducción no difirieran en más 50 puntos porcentuales con el de aquélla constituirán un sólo sector diferenciado. Las actividades distintas de la principal cuyos porcentajes de deducción difirieran en más de 50 puntos porcentuales con el de ésta constituirán otro sector diferenciado del principal. A los efectos de lo dispuesto en esta letra a'), se considerará principal la actividad en la que se hubiese realizado mayor volumen de operaciones durante el año inmediato anterior.”. El arrendamiento de viviendas, oficinas y hoteles, si bien tienen regímenes individuales de deducción que difieren en más de 50 puntos porcentuales (el alquiler de viviendas está exento del Impuesto en virtud del artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992), no deben ser considerados actividades distintas por quedar agrupadas en el mismo grupo de clasificación de actividades, definido a nivel de tres dígitos, de la “Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2009” contenida en el Real Decreto 475/2007, de 13 de abril (BOE del 28 de abril) y, por tanto, forman un solo sector diferenciado de actividad. 2.- Sentado lo anterior, debe hacerse referencia a lo dispuesto en el artículo 102 de la Ley del Impuesto que establece que: “Uno. La regla de prorrata será de aplicación cuando el sujeto pasivo, en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, efectúe conjuntamente entregas de bienes o prestaciones de servicios que originen el derecho a la deducción y otras operaciones de análoga naturaleza que no habiliten para el ejercicio del citado derecho. (…).”. A las modalidades de prorrata hace referencia el artículo 103 del mismo texto legal que establece que: “Uno. La regla de prorrata tendrá dos modalidades de aplicación: general y especial. La regla de prorrata general se aplicará cuando no se den las circunstancias indicadas en el apartado siguiente. Dos. La regla de prorrata especial será aplicable en los siguientes supuestos: 1.º Cuando los sujetos pasivos opten por la aplicación de dicha regla en los plazos y forma que se determinen reglamentariamente. 2.º Cuando el montante total de las cuotas deducibles en un año natural por aplicación de la regla de prorrata general exceda en un 10 por ciento o más del que resultaría por aplicación de la regla de prorrata especial.”. Según los datos aportados en el escrito de consulta, la entidad consultante ha optado por la aplicación de la regla de prorrata especial por lo que la deducción de las cuotas soportadas en su actividad se efectuará conforme a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley del Impuesto que establece que: “Uno. El ejercicio del derecho a deducir en la prorrata especial se ajustará a las siguientes reglas: 1.ª Las cuotas impositivas soportadas en la adquisición o importación de bienes o servicios utilizados exclusivamente en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción podrán deducirse íntegramente. 2.ª Las cuotas impositivas soportadas en la adquisición o importación de bienes o servicios utilizados exclusivamente en la realización de operaciones que no originen el derecho a deducir no podrán ser objeto de deducción. 3.ª Las cuotas impositivas soportadas en la adquisición o importación de bienes o servicios utilizados sólo en parte en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción podrán ser deducidas en la proporción resultante de aplicar al importe global de las mismas el porcentaje a que se refiere el artículo 104, apartados Dos y siguientes. La aplicación de dicho porcentaje se ajustará a las normas de procedimiento establecidas en el artículo 105 de esta Ley. (…).”. En virtud de lo anterior, las cuotas soportadas que estuvieran exclusivamente relacionadas con el alquiler de oficinas y hoteles, en tanto que prestaciones de servicios sujetas y no exentas, podrían ser deducidas íntegramente mientras que las relacionadas exclusivamente con el arrendamiento de viviendas, operaciones sujetas y exentas, no podrían ser deducidas en ninguna medida. Sin embargo, para aquellas cuotas soportadas por la adquisición de bienes o servicios a utilizar conjuntamente tanto en operaciones que originen derecho a deducir como en operaciones que no originen tal derecho, serán deducibles en la proporción resultante de aplicar el porcentaje establecido en el artículo 104 de la Ley del Impuesto. Según la información contenida en el escrito de consulta presentado, de acuerdo con el contrato de gestión suscrito por la consultante con la sociedad gestora, la contraprestación a abonar por aquella viene determinada por la aplicación de un porcentaje previamente pactado sobre el valor neto de los activos mantenidos en cada momento, por lo que, en el caso concreto planteado, resulta posible individualizar la parte del gasto derivado del contrato de comisión atribuible a cada tipología de inmueble y, por consiguiente, a cada línea de negocio. En consecuencia, las cuotas soportadas por los servicios de gestión que se correspondan con la actividad de arrendamiento de oficinas y hoteles en los términos anteriormente señalados serán deducibles en su totalidad de conformidad con lo establecido en el artículo 106 de la Ley 37/1992. Por el contrario, las cuotas soportadas en relación con la actividad de arrendamiento de viviendas no serán deducibles en ninguna cuantía. En este mismo sentido se ha pronunciado este Centro directivo en contestación a la consulta vinculante de 16 de julio de 2014, número V1911-14. 3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.