La transmisión de un inmueble estará sujeta a IVA solo si el transmitente tiene el bien afecto a su actividad profesional

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0518-24 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 09/04/2024 Normativa Ley 37/1992 arts. 4, 5 y 20-Uno-22º Descripción de hechos El consultante es una sociedad inmobiliaria que pretende adquirir un inmueble urbano (local) a un arquitecto que recibió el inmueble por adjudicación de una comunidad de bienes que lo tenía arrendado. En la actualidad el bien se encuentra sin alquiler incurso en un proceso de desahucio contra el último inquilino. Cuestión planteada Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la transmisión del bien inmueble. Contestación completa 1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”. El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional: a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional. b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”. Por su parte, el apartado cuatro del mencionado artículo 4 dispone lo siguiente: “Cuatro. Las operaciones sujetas a este Impuesto no estarán sujetas al concepto "transmisiones patrimoniales onerosas" del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el artículo 20. Dos.”. Además, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido: “a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente. b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario. c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley. Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden”. De acuerdo con lo anterior la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido depende de si el transmitente tiene la condición de empresario o profesional. Del escrito de consulta resulta que el transmitente tiene la condición de arquitecto por lo que en tal caso tendría la condición de profesional y las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realizara en el ejercicio de su actividad profesional estarían sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, del escrito de consulta resulta que el inmueble que se pretende transmitir fue adquirido por el transmitente a través de una comunidad de bienes en la que participaba y que no parece estar afecto a su actividad profesional de arquitectura. En tal caso, lo que procede analizar es si el bien que será objeto de transmisión está afecto a una actividad empresarial lo que determinaría que su futura transmisión estuviera sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. Del escrito presentado resulta que el inmueble estaba siendo objeto de explotación (alquiler) por una comunidad de bienes de la que el transmitente era copropietario. El inmueble estuvo arrendado hasta el 31 de octubre de 2021. Debido a la falta de pago de la renta arrendaticia, la comunidad de bienes presentó demanda de desahucio contra el inquilino. El procedimiento judicial de desahucio no ha terminado. No obstante, lo anterior, en fecha de 30 de mayo de 2022 se disolvió la comunidad de bienes y el inmueble se adjudicó al transmitente. En el escrito de consulta no se contienen datos suficientes que permitan a este Centro directivo concluir si el transmitente de la edificación tiene o no la condición de empresario o profesional del Impuesto, en relación con dicho inmueble. Esto es, que el inmueble en cuestión se encuentra afecto a su patrimonio empresarial o profesional, circunstancia necesaria para determinar el régimen de sujeción al Impuesto de la entrega. En este sentido, sólo se precisa la afectación del inmueble a la actividad de arrendamiento, actividad cuyo ejercicio atribuirá la condición de empresario o profesional a quien la lleva a cabo pero que, tal y como se ha señalado, era la comunidad de bienes en la que participaba el transmitente. En el supuesto de que el transmitente actuara en su condición de empresario o profesional por la entrega realizada y el inmueble se encontrase afecto a su patrimonio empresarial o profesional, dicha trasmisión constituirá una entrega de bienes sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. En otro caso, dicha transmisión no estará sujeta al referido impuesto, sin perjuicio de su tributación a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. 2.- Por otra parte, de resultar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido la entrega del inmueble en las condiciones señaladas, en la medida en que va a ser objeto de transmisión un bien inmueble que constituye una edificación, pudiera ser de aplicación lo establecido en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, que dispone que estarán exentas del Impuesto “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. (…).”. Del escrito de consulta parece deducirse que se trata de una segunda entrega de edificación por lo que, en tal caso, su transmisión quedaría sujeta y exenta del Impuesto. Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de la posibilidad de renunciar a la aplicación de la exención en los términos y con los requisitos establecidos en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992, según el cual: “Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”. Por último, debe tenerse en cuenta que en el supuesto de que se renuncie a la aplicación de la exención en los términos contenidos en el artículo 20.Dos de la Ley 37/1992, será de aplicación, en relación con el sujeto pasivo de la transmisión, lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º, letra e) del mismo texto legal, que dispone: “Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto: (…) 2º. Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación: (…) e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles: (…) – Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención. (…).”. 3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.