La venta forzosa de una edificación en curso está sujeta a IVA, pero la sanción percibida por el Ayuntamiento no

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0495-21 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 04/03/2021 Normativa Ley 37/1992 art. 4-Uno; 5-Uno-a) y Dos; 8-Dos-3º; 78-Tres-1º- Ley 5/2014 art. 103.4; 184 y ss. Descripción de hechos El Ayuntamiento consultante ha decretado la venta forzosa en pública subasta de un inmueble, con motivo del incumplimiento de la obligación de edificar y del sometimiento del citado inmueble al régimen de edificación forzosa. Del precio obtenido en la subasta, una parte corresponde a los integrantes de la comunidad de propietarios del edificio, y otra parte corresponde al Ayuntamiento como consecuencia del mencionado incumplimiento de la obligación de edificar, en virtud del artículo 103.4 de la Ley 5/2014. Cuestión planteada Sujeción del importe percibido por el Ayuntamiento al Impuesto sobre el Valor Añadido, como asimilable a la transmisión de un excedente de aprovechamiento de titularidad municipal, si bien la empresa adjudicataria considera que se trata de una operación exenta del Impuesto. Contestación completa 1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”. El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional: a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional. b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”. Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido: “a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente. b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario. (…).”. En este sentido, el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.”. Estos preceptos son de aplicación general y, por tanto, también al Ayuntamiento consultante que, consecuentemente, tendrá la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido cuando ordene un conjunto de medios personales y materiales, con independencia y bajo su responsabilidad, para desarrollar una actividad empresarial o profesional, sea de fabricación, comercio, de prestación de servicios, etc., mediante la realización continuada de entregas de bienes o prestaciones de servicios, asumiendo el riesgo y ventura que pueda producirse en el desarrollo de la actividad, siempre que las mismas se realizasen a título oneroso. En ese caso, estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realice en el territorio de aplicación del Impuesto. 2.- Por otra parte, hay que hacer referencia a la regulación de la venta forzosa en nuestro ordenamiento jurídico que se encuentra, fundamentalmente, en los artículos vigentes del Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, aprobado por el Decreto 635/1964, de 5 de marzo (BOE de 25 de marzo) así como en los artículos 49 y siguientes del Texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (BOE de 31 de octubre) en lo relativo al ámbito estatal. Es destacable que esta normativa estatal es objeto de desarrollo por la normativa autonómica de algunas comunidades autónomas dentro de las que se incluye la normativa valenciana, que es la que resulta de aplicación para la contestación a la consulta planteada, recogida en la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (BOE de 23 de septiembre), en la Sección III del Capítulo I de su Título III. Así, el artículo 184 regula la declaración de incumplimiento y régimen de edificación forzosa, estableciendo en su apartado 5 cómo finalizará dicho procedimiento de declaración: “5. Transcurrido el plazo de dos meses, la administración resolverá: a) Admitiendo el compromiso de solicitud de licencia y edificación del solar por la propiedad. En caso de incumplimiento de estas obligaciones, se incautaría la finanza y continuaría el procedimiento de acuerdo con los siguientes preceptos. b) Declarando el incumplimiento del deber, en el caso de que quede demostrado el mismo por causas imputables al propietario. Asimismo, se procederá a la inscripción en el registro municipal de solares y edificios a rehabilitar y se elegirá el régimen de edificación forzosa mediante sustitución forzosa, venta forzosa o expropiación forzosa, según convenga a los intereses públicos, comunicándolo al registro de la propiedad para su inscripción. La declaración comportará la minoración establecida en el apartado 4 del artículo 103 de esta ley. c) No obstante la letra anterior, previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de un convenio entre el ayuntamiento y el propietario, se podrá acordar la convocatoria de un concurso de programas de actuación aislada en la modalidad de ejecución con pago de partes de la edificación en régimen de propiedad horizontal, sin proceder a la declaración de incumplimiento y sin aplicación de la sanción establecida en el artículo 103.4 de esta ley.”. En relación con la sanción a que se refiere el citado artículo 103.4, el mismo dispone: “4. El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación u otros incumplimientos de la función social de la propiedad previstos en esta ley, habilitará para la expropiación de la finca del incumplidor con deducción, en su caso, de hasta el cincuenta por cien de aprovechamiento que debería considerarse en el justiprecio de no concurrir tal circunstancia.”. Adicionalmente, el artículo 185 regula la declaración de incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar por iniciativa privada, señalando: “1. La ejecución por sustitución forzosa se realizará mediante la aprobación de un programa de actuación aislada a ejecutar por adjudicatario seleccionado en régimen de pública concurrencia. El régimen de sustitución forzosa legitima a cualquier persona física o jurídica, con capacidad suficiente, para promover un programa de actuación para la edificación de un solar, la rehabilitación de un edificio y, en su caso, la realización de las obras de urbanización. 2. El procedimiento para la selección del adjudicatario, previo análisis de la viabilidad económica del desarrollo de la actuación, se iniciará, de oficio o a instancia de particular, por el alcalde mediante la convocatoria de concurso de acuerdo con lo establecido en el artículo 186 de esta ley, en lo dispuesto en la misma para programas de actuación aislada y, supletoriamente, la regulación de las actuaciones integradas. 3. De quedar desierto el concurso, el ayuntamiento podrá cambiar la forma de gestión por venta forzosa o expropiación forzosa o se convocará de nuevo concurso en el plazo de seis meses, con rebaja del precio tipo establecido para la licitación en un 25 %. Si el segundo concurso también quedara desierto, el ayuntamiento, en el plazo de seis meses desde la resolución que declare desierto el concurso, iniciará el procedimiento para la venta forzosa o su expropiación forzosa.”. Por otra parte, el artículo 186 se refiere a la aprobación de programas de actuación aislada en sustitución de la persona propietaria, estableciendo en su apartado 5: “5. La aprobación de los programas de actuación aislada produce, para la parcela, el solar o edificio a rehabilitar, los siguientes efectos: a) En la modalidad de reparcelación forzosa o voluntaria, la adjudicación de la parcela o solar en proindiviso a los efectos de su distribución en régimen de propiedad horizontal, en la proporción resultante al adjudicatario del concurso junto con el propietario o propietarios y la ocupación de la parcela por aquel, a los efectos de la realización de las obras. En el caso de no suscripción del convenio establecido en el apartado 5.c del artículo 184 de esta ley, de la parte que le corresponda a la propiedad se descontará aquella de valor equivalente a la sanción por incumplimiento del deber, de acuerdo con lo que establece el apartado 4 del artículo 103 de esta ley, atribuyéndose la edificación resultante al ayuntamiento en el proceso de reparcelación forzosa. b) En la modalidad de expropiación forzosa, la obtención de la parcela o el solar por el adjudicatario del concurso, con el adeudo previo de su importe, valorado de acuerdo a los criterios establecidos en la legislación estatal de suelo, a los efectos de su edificación como propietario nuevo, en los términos establecidos en el programa de actuación aprobado. Del valor de la expropiación, la parte correspondiente a la minoración por incumplimiento del deber de edificar, en su caso, urbanizar o rehabilitar, de acuerdo con lo que establece el apartado 4 del artículo 103 de esta ley, corresponde a la administración.”. Por último, el artículo 187 bis de la Ley 5/2014 regula la venta forzosa a la que se refieren el artículo 184.5.b) y el artículo 185.3: “Artículo 187 bis. Venta forzosa. 1. Con la declaración de incumplimiento del deber de edificar, si el ayuntamiento hubiera elegido la forma de actuación por venta forzosa, iniciará este procedimiento pudiendo emplear la subasta o el concurso. (…). 8. El precio obtenido en la licitación se entregará al propietario, tras levantar las cargas de los inmuebles y deducir los gastos de gestión ocasionados y el importe de las sanciones impuestas por incumplimiento.”. 3.- En el caso objeto de consulta se especifica que el Ayuntamiento consultante, previa declaración de incumplimiento de la obligación de edificar, acordó la venta forzosa en pública subasta de una edificación en curso, estableciendo que corresponde a dicho Ayuntamiento el 50 por ciento del aprovechamiento del suelo, de conformidad con lo previsto en el artículo 103.4 de la Ley 5/2014. Así pues, nos hallamos ante el procedimiento establecido en el artículo 187 bis de la mencionada Ley, en el que, según establece el apartado 8 de dicho precepto, el precio obtenido en la subasta pública se entregará a los propietarios habiendo deducido el importe de la sanción impuesta por incumplimiento. En este sentido, el artículo 8, apartado dos, número 3º, de la Ley 37/1992 establece que tienen la consideración de entrega de bienes “las transmisiones de bienes en virtud de una norma o de una resolución administrativa o jurisdiccional, incluida la expropiación forzosa.”. Por lo tanto, la entrega por el transmitente del inmueble, edificación en curso, a través de venta forzosa en pública subasta tendrá la consideración de entrega de bienes sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, al no poder encuadrarse en ninguna de las exenciones previstas en el artículo 20.Uno de la Ley 37/1992, ya que se trata de una edificación en curso. Por otra parte, el pago del importe previsto en el apartado 5 del artículo 103 de la Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, por parte del transmitente al municipio debe considerarse como un pago de naturaleza indemnizatoria que, por tanto, no estaría sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido. Efectivamente, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, nos encontramos ante una sanción satisfecha al Ayuntamiento consultante por los propietarios del inmueble en curso que transmiten forzosamente a un tercero, como consecuencia del incumplimiento de su obligación de edificar. Así pues, deberá tenerse en cuenta lo previsto en el apartado tres del artículo 78 de la Ley 37/1992: “Tres. No se incluirán en la base imponible: 1º. Las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones, distintas de las contempladas en el apartado anterior que, por su naturaleza y función, no constituyan contraprestación o compensación de las entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto.”. De este modo, dado que el pago de la sanción a la que se refiere el artículo 103.4 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana no constituye la contraprestación de ninguna entrega de bienes o prestación de servicios sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, dicho pago no estará sujeto al citado Impuesto. 4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.