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V0348-21 24 de febrero de 2021 · SG de Tributos Locales Criterio vigente
OTRO · impuesto sobre actividades económicas

Debe darse de alta en el epígrafe 833.2 de IAE si la actividad es la compra de terrenos para edificar y vender

Una consultante pregunta si debe darse de alta en el epígrafe 833.1 de IAE para una actividad de compra de terrenos, construcción y venta de edificaciones. La DGT responde que el epígrafe correcto es el 833.2, relativo a la promoción de edificaciones.

La cuestión planteada

Pregunta si el epígrafe de las Tarifas en el que debería darse de alta por el ejercicio de dicha actividad es el epígrafe 833.1 "Promoción de terrenos".

El criterio de la DGT

Para la actividad de comprar terrenos con el fin de edificar sobre ellos y vender las edificaciones, corresponde el epígrafe 833.2 de la sección primera de las Tarifas del IAE. Si además se realizara la promoción de terrenos sin edificar, se requeriría un alta adicional en el epígrafe 833.1. Asimismo, si la construcción se realiza directamente, se debe añadir el alta en la división 5ª de la sección primera, pero no si se encarga a terceros sin dirección técnica.

Implicaciones prácticas

  • La actividad de compra de terrenos para edificar y vender requiere el alta en el epígrafe 833.2.
  • El epígrafe 833.1 solo es necesario si se realiza promoción de terrenos sin edificar.
  • El alta en la división 5ª de la sección primera es obligatoria si la construcción se ejecuta de forma directa.
  • No se requiere alta en la división 5ª si la construcción se encarga a terceros sin dirección técnica.

Puntos de planificación

  • Valorar si la actividad incluye la promoción de terrenos sin edificación para determinar la necesidad de un alta adicional.
  • Analizar la gestión de la construcción para determinar si se requiere el alta en la división 5ª.

Checklist

  • Verificar si la finalidad de la compra de terrenos es la edificación posterior.
  • Comprobar si se realiza promoción de terrenos sin edificar.
  • Determinar si la construcción se ejecuta de forma directa o mediante terceros.
  • Confirmar si existe dirección técnica en la construcción encargada a terceros.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0348-21 Órgano SG de Tributos Locales Fecha salida 24/02/2021 Normativa TAR/INST IAE, RDLeg. 1175/1990: División 5ª, epígrafes 833.1 y 833.2 sección primera (Tarifas), regla 4º.1 (Instrucción) Descripción de hechos La consultante desea iniciar la actividad de compra de terrenos, construcción de edificaciones y venta de las mismas. Cuestión planteada Pregunta si el epígrafe de las Tarifas en el que debería darse de alta por el ejercicio de dicha actividad es el epígrafe 833.1 "Promoción de terrenos". Contestación completa El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) se regula en los artículos 78 a 91 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. El artículo 78.1 del TRLRHL establece que “El Impuesto sobre Actividades Económicas es un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las Tarifas del impuesto.”. En este mismo sentido se expresa la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del IAE, aprobadas ambas (Instrucción y Tarifas) por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, al establecer en su regla 2ª que “El mero ejercicio de cualquier actividad económica especificada en las Tarifas, así como el mero ejercicio de cualquier otra actividad de carácter empresarial, profesional o artístico no especificada en aquéllas, dará lugar a la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta y de contribuir por este impuesto, salvo que en la presente Instrucción se disponga otra cosa.”. En la regla 4ª, apartado 1, de la Instrucción se señala que “Con carácter general, el pago de la cuota correspondiente a una actividad faculta, exclusivamente, para el ejercicio de esa actividad, salvo que, en la Ley reguladora de este Impuesto, en las Tarifas o en la presente Instrucción se disponga otra cosa.” Por su parte, la actividad de promoción inmobiliaria se encuentra clasificada en el grupo 833 de la sección primera de las Tarifas del Impuesto. Dicho grupo 833 está compuesto por dos epígrafes, uno, el 833.1, que clasifica la promoción de terrenos, y el otro, el 833.2, que clasifica la promoción de edificaciones. El epígrafe 833.1 comprende la compra o venta en nombre y por cuenta propia, así como la urbanización, parcelación, etc., de terrenos, todo ello con el fin de venderlos. Por su parte, el epígrafe 833.2 comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas. Trasladando lo expuesto a la cuestión planteada, esto es, qué tratamiento tributario debe aplicarse por el IAE a un sujeto pasivo que realiza compra de terrenos pero no realiza promoción de los mismos, sino que tiene el fin de edificar sobre los mismos, directamente o por medio de terceros, y posteriormente vender las edificaciones, debe indicarse que, según parece desprenderse de la consulta planteada, la consultante deberá matricularse en el epígrafe 833.2 "Promoción de edificaciones” de la sección primera de las Tarifas. No obstante, en el supuesto de que la consultante, además de realizar la promoción de edificaciones, realizara también la promoción de superficies no edificadas o terrenos, ya sean de uso privativo o común (jardines, zonas verdes, campos de deportes en los que no exista ningún tipo de construcción, y, en general, todas las que no soporten construcciones o instalaciones de ninguna clase), tendría que darse de alta, adicionalmente, en el epígrafe 833.1 de la sección primera de las Tarifas. Y, finalmente, en el caso de que la construcción o las obras de urbanización y edificación se ejercitasen directamente por la consultante, procederá además el alta en la rúbrica que corresponda de la división 5ª “Construcción” de la sección primera de las Tarifas, de acuerdo con la nota común 3ª del grupo 833. No obstante, si la consultante encargara la construcción a terceros, sin realizar ella la dirección técnica de la construcción, no se ejercería la actividad de construcción y, por tanto, no deberá causar alta en ninguna de las rúbricas de la división 5ª de la sección primera de las Tarifas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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