Plusvalía Municipal en Madrid: nuevo cálculo tras el Tribunal Constitucional, exenciones y reclamación de liquidaciones anteriores

La plusvalía municipal en Madrid —o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es el impuesto local que el Ayuntamiento de Madrid exige en cada transmisión de inmuebles urbanos: compraventas, herencias, donaciones, permutas o daciones en pago. Tras la histórica STC 182/2021 del Tribunal Constitucional y la inmediata reforma por el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo y queda exento si demuestra que el terreno no se revalorizó. En BMC calculamos ambos métodos, presentamos la autoliquidación al Ayuntamiento de Madrid y reclamamos liquidaciones anteriores indebidas.

Qué es la plusvalía municipal y quién la paga en Madrid

El IIVTNU grava el incremento de valor experimentado por el suelo urbano (no la construcción) durante el período de tenencia, con un máximo de 20 años. En Madrid, el impuesto lo recauda el Ayuntamiento de la capital a través de sus Oficinas de Atención al Ciudadano o la sede electrónica municipal. El obligado al pago es:

• El vendedor, en las compraventas y permutas (transmisiones onerosas).
• El donatario (quien recibe), en las donaciones.
• El heredero, en las transmisiones por herencia.

En compraventas, vendedor y comprador pueden pactar que el impuesto lo asuma el comprador, pero dicho pacto solo es válido entre las partes y no frente al Ayuntamiento, que podrá reclamar al vendedor si el comprador incumple.

Los dos métodos de cálculo en Madrid desde noviembre de 2021

El Real Decreto-ley 26/2021 estableció dos métodos alternativos para calcular la base imponible:

Método objetivo (coeficientes municipales)

La base imponible se obtiene multiplicando el valor catastral del suelo (que figura en el recibo del IBI) por los coeficientes que aprueba anualmente el Ayuntamiento de Madrid, dentro de los máximos legales vigentes del art. 107.4 TRLRHL:

Desde el 01-12-2026 se aplicará la tabla del RDL 29/2026 solo si el Congreso lo convalida.

Sobre la base imponible resultante se aplica el tipo impositivo. El tipo lo fija el Ayuntamiento de Madrid en su ordenanza fiscal vigente, con un máximo legal del 30 % (art. 108.1 TRLRHL).

Método real (ganancia acreditada)

La base imponible es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, multiplicada por la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. El tipo aplicable es el mismo que en el método objetivo.

El contribuyente puede elegir el método que arroje una cuota menor. Qué método da menos cuota no depende solo de los años: depende de si la ganancia real atribuible al suelo supera la base objetiva (valor catastral del suelo × coeficiente). Con el máximo legal, esa base va del 9 % del valor catastral del suelo (12 a 15 años) al 40 % (20 años o más). En tenencias largas con fuerte revalorización suele dar menos el objetivo; si la ganancia real es pequeña o no la hay, conviene el real, y sin ganancia no hay impuesto (art. 104.5 TRLRHL). Por eso calculamos siempre los dos.

Plazos de autoliquidación ante el Ayuntamiento de Madrid

El incumplimiento de los plazos genera recargos e intereses, por lo que es crítico conocerlos:

• Transmisiones onerosas inter vivos (compraventas, permutas): 30 días hábiles desde la fecha de la escritura notarial.
• Transmisiones lucrativas inter vivos (donaciones): 30 días hábiles desde la escritura.
• Transmisiones mortis causa (herencias): 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables otros 6 meses adicionales mediante solicitud presentada dentro de los primeros 5 meses.

La presentación se realiza en las Oficinas de Atención Integral al Ciudadano del Ayuntamiento de Madrid o a través de la sede electrónica municipal (madrid.es), con identificación digital (DNIe, certificado, Cl@ve).

Exenciones y bonificaciones en la plusvalía municipal de Madrid

La normativa estatal prevé las siguientes exenciones:

• Dación en pago de vivienda habitual: transmisiones realizadas por deudores hipotecarios en situación de insolvencia para cancelar la deuda con la entidad financiera (art. 105.1.c del TRLHL).
• Herencias de vivienda habitual al cónyuge, descendientes o ascendientes: el Ayuntamiento de Madrid regula en su ordenanza una bonificación de la cuota del IIVTNU cuando el inmueble transmitido es la vivienda habitual del causante y el beneficiario es el cónyuge, los hijos o los padres. La ley la permite hasta el 95 % (art. 108.4 TRLRHL); su porcentaje y requisitos en Madrid se leen en la ordenanza vigente (Ordenanza Fiscal Reguladora del IIVTNU del Ayuntamiento de Madrid).
• Transmisiones entre cónyuges por disolución del régimen económico matrimonial: si el inmueble se adjudica a uno de los cónyuges en la liquidación del régimen de gananciales sin contraprestación, no hay hecho imponible.
• Entidades sin ánimo de lucro: exención para determinadas entidades acogidas a la Ley 49/2002.

La bonificación para la vivienda habitual en herencias, con el porcentaje que fije la ordenanza vigente, es especialmente relevante en Madrid, donde los valores catastrales son elevados y la cuota del IIVTNU en herencias de pisos en distritos céntricos puede alcanzar cifras significativas.

La STC 182/2021 y las reclamaciones de liquidaciones anteriores

El 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el sistema de cálculo objetivo del IIVTNU en su totalidad (STC 182/2021), lo que abrió la puerta a reclamaciones de liquidaciones anteriores. Sin embargo, la propia sentencia limitó sus efectos: no permite reabrir situaciones firmes (aquellas en que no se interpuso recurso en plazo o la liquidación devino firme). Las posibilidades de reclamación dependen de la situación procesal concreta:

1. Liquidaciones no firmes (en plazo de recurso): posibilidad de reclamación plena mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa ante el TEAR de Madrid.
2. Autoliquidaciones en plazo de rectificación (4 años desde el pago): procedimiento de rectificación de autoliquidación con solicitud de devolución.
3. Liquidaciones firmes: posibilidad limitada de responsabilidad patrimonial del Estado legislador, con condiciones estrictas (sentencia firme previa denegatoria, entre otras).

En BMC hemos gestionado numerosas reclamaciones de plusvalía municipal en Madrid en todos estos supuestos, y ofrecemos una primera valoración gratuita de las posibilidades de éxito antes de iniciar el procedimiento.

Ejemplo práctico: plusvalía municipal en un piso en el barrio de Salamanca

Imaginemos un piso en el barrio de Salamanca (Madrid) con las siguientes características:

• Valor catastral total: 450.000 €
• Valor catastral del suelo: 200.000 € (44,4% del total)
• Precio de compra en junio de 2016: 600.000 €
• Precio de venta en junio de 2026: 850.000 €
• Período de tenencia: 10 años
• Tipo impositivo: suponemos un tipo del 29 % (cada ayuntamiento fija el suyo; máximo legal, 30 %)

Método objetivo: 200.000 × 0,12 (coeficiente máximo legal para 10 años) = 24.000 € de base. Cuota: 24.000 × 29% = 6.960 €

Método real: ganancia total = 250.000 €; proporción suelo = 44,4%; base imponible = 111.000 €. Cuota: 111.000 × 29% = 32.190 €

En este caso, el método objetivo resulta claramente más favorable (6.960 € frente a 32.190 €). La diferencia es enorme y justifica el asesoramiento especializado para no autoliquidar por el método equivocado. El ejemplo aplica el coeficiente máximo legal del art. 107.4 TRLRHL; la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento puede fijar uno inferior.

Plusvalía municipal en herencias en Madrid: la bonificación de hasta el 95 %

En las herencias en Madrid, la bonificación sobre la cuota del IIVTNU, con el porcentaje que fije la ordenanza vigente (la ley permite hasta el 95 %), puede suponer un ahorro muy significativo cuando el inmueble es la vivienda habitual del causante y el heredero es el cónyuge supérstite, un hijo o un padre. Los requisitos son los de la ordenanza vigente.

Por ejemplo, si la cuota bruta de plusvalía municipal en una herencia en Madrid asciende a 8.000 € (suponemos la bonificación del 95 %; el porcentaje es el de la ordenanza vigente), la bonificación la reduciría a solo 400 €. Esta bonificación no se aplica automáticamente: debe solicitarse expresamente en la autoliquidación y acreditarse los requisitos de la ordenanza vigente.

En casos de herencias con varios herederos que reciben porcentajes de una vivienda, la bonificación se aplica a la parte proporcional de cada uno que cumpla los requisitos.

Plusvalía municipal y no residentes en Madrid

Para los no residentes en España que transmiten inmuebles en Madrid, la plusvalía municipal funciona igual que para los residentes en cuanto al cálculo: se aplican los mismos coeficientes y el mismo tipo, el que fija la ordenanza fiscal vigente. Sin embargo, en las compraventas en que el vendedor es no residente, el Ayuntamiento de Madrid puede exigir que el comprador efectúe una retención del precio para garantizar el pago del impuesto. Esta práctica, aunque no está expresamente regulada en el TRLHL, la aplican en la práctica muchos notarios y gestores ante operaciones con vendedores no residentes.

Si eres no residente y vendes un inmueble en Madrid, en BMC gestionamos tanto la plusvalía municipal como la retención del 3% del IRNR (modelo 211), coordinando ambas obligaciones para evitar problemas con la administración local y la estatal. Más información en nuestra guía de planificación fiscal para no residentes.

Por qué elegir BMC para la plusvalía municipal en Madrid

• Cálculo comparativo gratuito: en la primera consulta calculamos ambos métodos y te decimos exactamente cuánto debes pagar.
• Conocimiento local: conocemos los valores catastrales por distritos y los coeficientes del Ayuntamiento de Madrid actualizados.
• Gestión integral: desde la autoliquidación hasta la defensa ante el TEAR de Madrid si se inicia una comprobación.
• Experiencia en reclamaciones: hemos gestionado devoluciones de plusvalía en transmisiones con pérdida real y en aplicación de la STC 182/2021.
• Coordinación con la notaría y el registro: coordinamos con el notario para que los plazos se cumplan desde el momento de la firma.

Consulta también nuestra guía sobre el artículo del IIVTNU en el glosario fiscal de BMC para entender los fundamentos legales del impuesto.

Para una visión completa de la fiscalidad inmobiliaria en Madrid, incluyendo el IRPF por la ganancia patrimonial, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA en obra nueva, visita nuestra sección de planificación fiscal integral.

Consulta también nuestro artículo en profundidad sobre cómo calcular la plusvalía municipal y el análisis del fallo del Tribunal Constitucional y el sistema vigente en 2026.

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