Doctrine by topic · DGT Observatory

Payment in Kind: DGT doctrinal evolution

How the DGT's position on this topic has evolved, and the rulings it rests on.

← DGT Observatory

How the DGT's position has evolved

Settled doctrine High confidence 30 rulings · 2014–2025

Current position

In land-for-future-construction swaps, the delivery of the plot constitutes a payment in kind towards the building. VAT (IVA) is accrued at the moment the land is made available to the acquirer. This operation is subject to the tax if the land is a development plot or is urbanized and is considered the first delivery by the developer.

The DGT's position has remained constant over time. Rulings confirm that the delivery of land in swaps acts as an advance payment in kind, with the tax accruing when the land is made available to the acquirer. Likewise, the criterion is maintained that the resolution of these operations requires a rectification via invoice and not a new delivery.

Analysis based on 27 of 30 rulings with a stated position. Updated 24 September 2026.

Rulings on this topic

24

V0232-25 5 Mar 2025

Delivery of land and commercial premises in a property swap is subject to VAT

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de inmueblespago a cuenta en especiedevengo del impuestoprimera entrega de edificacionespatrimonio municipal del suelo LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V1192-24 24 May 2024

Exchange of commercial premises for future apartments may be subject to VAT or ITP depending on the status of the transferor

SG de Impuestos sobre el Consumo

permutapago a cuenta en especierehabilitación de edificacionesprimera entrega de edificaciónempresario o profesional LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2024-23 11 Jul 2023

Handing over buildings for demolition is subject to VAT if the transferor is a businessperson or professional

SG de Impuestos sobre el Consumo

empresario o profesionalpermuta de obra futurapago a cuenta en especiedemolición de edificacionesexención de edificaciones LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.Uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V1363-23 22 May 2023

Exchange of land for future construction taxed at 21% for the plot and 10% for dwellings and outbuildings

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de sueloobra futurapago a cuenta en especiedevengobase imponible LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.Uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2040-22 22 Sept 2022

Handover of commercial premises following judicial annulment subject to VAT if it is the first supply

SG de Impuestos sobre el Consumo

primera entregapago a cuenta en especiedevengonulidad de transmisiónrecalificación de terreno LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.unoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.dos

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V1656-22 8 Jul 2022

VAT may apply to the transfer of a rehabilitated property following a swap for a dilapidated building

SG de Impuestos sobre el Consumo

permutapago a cuenta en especierehabilitación de edificacionesprimera entregadevengo LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.unoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2419-21 16 Sept 2021

VAT rectification procedure in land swaps for future works replaced by monetary consideration

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de sueloobra futurarectificación de cuotaspago a cuenta en especiefactura rectificativa LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.1LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.2

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2412-21 14 Sept 2021

Transfer of land in exchange for future construction is subject to VAT, while subsequent sales may be exempt

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de suelopago a cuenta en especiesegunda entregaexención de edificacionessujeto pasivo LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.unoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V1991-21 24 Jun 2021

Transfer of premises and garages via land swap subject to VAT with a one-year period for tax liability

SG de Impuestos sobre el Consumo

permutaprimera entregadevengopago a cuenta en especierepercusión LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.unoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V1168-21 29 Apr 2021

Transfer of development rights via compulsory purchase is generally subject to VAT

SG de Impuestos sobre el Consumo

derechos de aprovechamientojustiprecioexpropiaciónsuelo urbanizablepermuta LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.unoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2886-19 21 Oct 2019

Exchange of rural land for urbanised land may be subject to VAT if exemption is waived

SG de Impuestos sobre el Consumo

permutapago a cuenta en especierenuncia a la exencióninversión del sujeto pasivosuelo urbanizado LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.Uno.d

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2258-19 20 Aug 2019

Exchange of air rights for commercial premises is subject to VAT if the transferor is a business owner

SG de Impuestos sobre el Consumo

derecho de vuelopermutapago a cuenta en especieempresariodevengo LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.Uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0941-19 29 Apr 2019

VAT must be rectified via credit note and tax return adjustment if a land swap is voided

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de sueloobra futurabase imponiblefactura rectificativarectificación de cuotas LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.1LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2567-18 19 Sept 2018

Handover of a building for demolition is subject to VAT if the transferor is a businessperson or professional

SG de Impuestos sobre el Consumo

empresario o profesionaldemoliciónpago a cuenta en especiedevengoexención LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0562-18 27 Feb 2018

VAT accrual for land exchange occurs upon making it available, including via private contract

SG de Impuestos sobre el Consumo

permutadevengopago a cuenta en especieentrega de bienesnovación modificativa LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 8.1LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 20.Uno.20º

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0344-18 8 Feb 2018

No new VAT accrual if increased floor area does not involve additional payment

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de suelopago a cuenta en especiedevengocontraprestaciónobra futura LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2887-17 13 Nov 2017

Termination of land swap for future construction allows VAT rectification via credit note

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de terrenoedificación futurarectificación de cuotasfactura rectificativaresolución de contrato LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.unoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2172-17 22 Aug 2017

Handing over a building for demolition or renovation is subject to VAT and constitutes a payment in kind

SG de Impuestos sobre el Consumo

pago a cuenta en especieentrega de edificacionesdemoliciónrehabilitaciónsujeción al impuesto LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.Dos

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2028-17 26 Jul 2017

VAT must be rectified and the tax amount refunded if future building delivery is converted into cash payment due to insolvency proceedings

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de terrenoedificación futuramodificación de la base imponibleconcurso de acreedoresrectificación de cuotas LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0725-17 21 Mar 2017

The 4% VAT rate requires leasing entity status to be met at the time of accrual

SG de Impuestos sobre el Consumo

tipo impositivo reducidodevengoentidad de arrendamiento de viviendaspago a cuenta en especierectificación LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 75LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 90.1

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0684-17 15 Mar 2017

Transfer of a building in exchange for cash and future works is subject to VAT

SG de Impuestos sobre el Consumo

entrega de bienesobra futurapago a cuenta en especiesujeción al impuestoempresario o profesional LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.Dos

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0473-17 23 Feb 2017

Exchange of a plot of land for future construction by a local council is subject to VAT

SG de Impuestos sobre el Consumo

permutapatrimonio público del sueloactividad empresarialpago a cuenta en especiedevengo LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V4710-16 8 Nov 2016

Granting an option for land swap for future works is not subject to VAT if the owner is not a business entity

SG de Impuestos sobre el Consumo

permuta de suelo por obra futuraempresario o profesionalurbanización de terrenosopción de permutapago a cuenta en especie LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.uno

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V3723-15 25 Nov 2015

Exchange of land for cash and future works is subject to VAT as a business activity

SG de Impuestos sobre el Consumo

actividad empresarialpatrimonio municipal del suelopermutapago a cuenta en especiedevengo LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.UnoLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

Apply this to your case

VAT advisoryTalk to the team applying this doctrine daily.

Talk to the tax teamWe check whether this criterion affects you and what it means in your situation.

Contact