La firma de un contrato de arras no permite aplicar la exención por reinversión

Las personas físicas que venden su vivienda habitual y pretenden aplicar la exención por reinversión en el IRPF deben tener precaución con los plazos y la naturaleza de los contratos firmados. No basta con formalizar un compromiso de compraventa para cumplir con el requisito legal de reinversión.

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha determinado que la adquisición de la vivienda debe entenderse en sentido jurídico, conforme a lo establecido en el Código Civil. En este contexto, la entrega de la cosa o el otorgamiento de la escritura pública son los elementos que validan la adquisición.

El criterio establece que el contrato de arras no es sinónimo de adquisición, ya que este documento no transfiere el dominio por sí solo sin la tradición de la cosa. Por tanto, si la adquisición efectiva no se produce dentro del plazo de dos años estipulado por la normativa, el contribuyente pierde el derecho a la exención por reinversión.

Qué significa para ti

Si usted ha vendido su vivienda habitual y ha firmado un contrato de arras con la intención de reinvertir el importe en una nueva residencia, debe saber que el plazo de dos años cuenta desde la transmisión de la vivienda vendida. Si al finalizar dicho plazo no se ha formalizado la adquisición real de la nueva vivienda, la exención aplicada será improcedente.

La normativa aplicable, recogida en la Ley del IRPF y su Reglamento, exige que la reinversión sea efectiva. El incumplimiento de este requisito conlleva la obligación de regularizar la situación fiscal ante la Administración.

Qué conviene hacer

En caso de que el plazo de dos años expire sin que se haya perfeccionado la adquisición de la nueva vivienda, el contribuyente deberá realizar las siguientes acciones:

• Presentar una autoliquidación complementaria del ejercicio en el que se obtuvo la ganancia patrimonial.
• Integrar la ganancia que inicialmente se consideró exenta en la base imponible del IRPF.
• Abonar los intereses de demora correspondientes por el retraso en el pago del impuesto.

Es fundamental verificar que la operación de compraventa se complete dentro de los tiempos legales para evitar sanciones o requerimientos de la Agencia Tributaria. Cada situación de reinversión debe ser analizada para asegurar el cumplimiento de los requisitos de la Ley 35/2006.