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Onerous Transfers: DGT doctrinal evolution

How the DGT's position on this topic has evolved, and the rulings it rests on.

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How the DGT's position has evolved

Refined position High confidence 34 rulings · 2014–2025

Current position

In real estate transfers, the tax base is determined by the Cadastre's reference value. If this does not exist or cannot be certified, the base shall be the highest among the value declared by the interested parties, the agreed price, or the market value. In auctions, the highest between the reference value and the adjudication price or acquisition value is applied.

The DGT's position has focused on the application of the Cadastre's reference value as the preferred tax base. The doctrine has evolved from the general application of the acquisition value towards the integration of the reference value and the definition of supplementary criteria when the latter cannot be certified.

Turning points

9 March 2022 V0453-22

Establishes that the tax base shall be the Cadastre's reference value, unless the acquisition value or the agreed price are higher.
11 December 2025 V2436-25

Specifies that in the absence or impossibility of certifying the reference value, the base shall be the highest among the declared value, the agreed price, or the market value.

Analysis based on 33 of 34 rulings with a stated position. Updated 24 September 2026.

Rulings on this topic

24

V2436-25 11 Dec 2025

Base imposable determined as the highest of declared, agreed or market value where no reference value exists

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

base imponiblevalor de referenciavalor de mercadotransmisiones onerosashecho imponible TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 8

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V2430-24 3 Dec 2024

Purchase of residential property by a diplomat for personal use is not exempt from VAT or ITPAJD

SG de Impuestos sobre el Consumo

exención diplomáticaprimera entregasegunda entregatransmisiones onerosasactos jurídicos documentados LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 20.Uno.22º

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V2366-24 14 Nov 2024

Transfer of property ownership between siblings taxed via ITP or ISD depending on consideration

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

transmisiones patrimonialestransmisiones onerosasdonaciónhecho imponiblesujeto pasivo TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 1TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1.A

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V2124-24 1 Oct 2024

Transfer of land ownership may be subject to ITP or ISD depending on the nature of the transaction

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

transmisiones patrimonialesactos jurídicos documentadostransmisiones onerosasdonaciónhecho imponible TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 1TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1.A

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V1656-24 8 Jul 2024

VAT rate for construction or renovation works depends on qualitative and quantitative criteria

SG de Impuestos sobre el Consumo

tipo impositivo reducidoobras de rehabilitaciónderecho a la deducciónprimera entregasegunda entrega LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 20.uno.22.ALIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 90

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V2250-23 27 Jul 2023

Litigation costs to resolve investment contracts cannot be added to acquisition value

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancias y pérdidas patrimonialesvalor de adquisiciónderechos de créditoprocedimiento concursalpérdida patrimonial LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 14.2.kLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1

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V1973-23 6 Jul 2023

In judicial property auctions, the tax base shall be the Cadastral reference value (subject to exceptions)

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

base imponiblevalor de referenciasubasta judicialvalor de mercadotransmisiones onerosas RITPAJD RD 828/1995TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 10.1

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V2668-22 29 Dec 2022

Land transfers may be exempt from VAT if completed before the commencement of physical urbanisation works

SG de Impuestos sobre el Consumo

urbanizaciónterrenos rústicosusufructonuda propiedadtransmisiones onerosas LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

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V2441-22 28 Nov 2022

Sale of inherited estates without business use subject to Transfer Tax rather than VAT

SG de Impuestos sobre el Consumo

empresario o profesionalpatrimonio empresarialtransmisiones onerosasafectación de bienespatrimonio privado LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.1LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.2

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V0689-22 30 Mar 2022

The tax base for Transfer Tax (ITP) is the reference value, unless the agreed price or declared value is higher

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

base imponiblevalor de referenciavalor de mercadotransmisiones onerosasvalor catastral TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 10LGT — Ley 58/2003 General Tributaria art. 89.1

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V0453-22 9 Mar 2022

In property auctions, the tax base shall be the reference value, unless the acquisition price is higher

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

base imponiblevalor de referenciasubasta judicialvalor de mercadotransmisiones onerosas TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 10.1TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 10.2

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V1900-21 17 Jun 2021

Exchange to rectify property error subject to ITP unless previous transfer is proven void

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

permutatransmisiones onerosasnulidaderror in corporevicio en el consentimiento TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 2TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1.A

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V1571-21 25 May 2021

Taxes paid on property purchases must be included in the acquisition value for Wealth Tax

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

valor de adquisiciónbienes inmueblestributos inherentesbase imponibletransmisiones onerosas LIP — Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio art. 10.UnoLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35.1

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V1378-21 13 May 2021

Excess adjudication due to dissolution of co-ownership is subject to AJD only if the asset is indivisible

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

exceso de adjudicaciónindivisibilidaddisolución de comunidadtransmisiones onerosasactos jurídicos documentados TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1.ATRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.2.B

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V0564-21 11 Mar 2021

Consolidation of ownership upon death of usufructuary subject to ITPAJD rather than Inheritance Tax

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

consolidación del dominionuda propiedadusufructo vitaliciotransmisiones onerosasbase imponible LISD — Ley 29/1987 de Sucesiones y Donaciones art. 26.cTRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 14

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V3481-20 2 Dec 2020

Handing over a property after renovation may be subject to VAT, while dissolution of co-ownership may incur ITP/AJD

SG de Impuestos sobre el Consumo

rehabilitación de edificacionesextinción de condominioexceso de adjudicacióntransmisiones onerosasactos jurídicos documentados LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.1LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.2

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V1900-20 11 Jun 2020

Consolidation of ownership upon death of usufructuary is not subject to ITP if the bare owner already held full ownership

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

consolidación del dominiousufructo vitalicionuda propiedadpleno dominiodesmembración del dominio TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 14.1

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V3463-19 18 Dec 2019

Delivery of a completed property may be VAT exempt or subject to 10% tax depending on its suitability for residential use

SG de Impuestos sobre el Consumo

exención de edificacionessegunda entregatipo reducidocédula de habitabilidadtransmisiones onerosas LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 20.Uno.22.ALIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 20.Dos

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V1219-19 30 May 2019

ITP tax base is the real value of the property, not necessarily the purchase price

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

valor realvalor normal de mercadobase imponiblecomprobación de valorestransmisiones onerosas TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1.ATRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 10.1

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V2981-18 19 Nov 2018

The modification of horizontal property coefficients is not subject to taxation for onerous transfers or gradual AJD rates

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

propiedad horizontalcoeficientes de participacióntransmisiones onerosasactos jurídicos documentadoscuota fija TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 31.1

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V2881-18 6 Nov 2018

Dissolution of several joint ownerships through exchange of assets is taxed as a barter

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

extinción de proindivisoexceso de adjudicaciónpermutacomunidad de bienestransmisiones onerosas TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 2TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.2.B

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V2506-18 18 Sept 2018

Purchase of a previously rented property under a rent-to-buy agreement is subject to VAT without exemption

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

primera entregaarrendamiento con opción a compraexención de edificacionespromotoractos jurídicos documentados LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5

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V0993-17 24 Apr 2017

Consolidation of ownership upon death of usufructuary is not subject to ISD, ITPAJD, or IS

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

consolidación de dominionuda propiedadusufructo vitaliciosujeto pasivotransmisiones onerosas LISD — Ley 29/1987 de Sucesiones y Donaciones art. 1LISD — Ley 29/1987 de Sucesiones y Donaciones art. 3.2

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V5413-16 21 Dec 2016

Modification of property ownership coefficients is not subject to transfer tax or gradual AJD assessments

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

propiedad horizontalcoeficientes de participacióntransmisiones onerosasactos jurídicos documentadoscuota fija TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 31.1

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