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Inherent expenses: DGT doctrinal evolution

How the DGT's position on this topic has evolved, and the rulings it rests on.

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How the DGT's position has evolved

Settled doctrine High confidence 42 rulings · 2021–2026

Current position

The transfer value is determined by the actual amount of the disposal, from which the inherent expenses and taxes paid by the transferor are deducted. These expenses include, among others, real estate agency fees, notary, registry, management, appraisal, and transfer taxes. In the case of acquisition, the value is composed of the actual amount, investments, improvements, and inherent expenses, excluding interest.

The DGT's position remains constant in defining inherent expenses as those directly related to the purchase or sale of the property. Throughout the rulings, consistency has been maintained by including mediation, notary, and registry expenses in both acquisition and transfer. No changes in criterion are observed, but rather a uniform application of the concept to different scenarios such as self-promotion or inheritances.

Analysis based on 41 of 42 rulings with a stated position. Updated 16 September 2026.

Rulings on this topic

24
V5335-26 28 Jul 2026

Property transfer value can be reduced by real estate agent fees

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de transmisióngastos inherentesvivienda habitualexención LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.4.b)
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1393-26 5 Jun 2026

Sale of a home generates integrated capital gain or loss in savings base

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisióngastos inherentesbase imponible del ahorro LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1.a)
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1215-26 22 May 2026

Land and construction costs can be included in property acquisition value

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
valor de adquisiciónganancia patrimonialgastos inherentesobras de construcciónbase imponible del ahorro LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1109-26 18 May 2026

Cannot reduce capital gain from property sale via subsequent donation

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisióntransmisión a título lucrativogastos inherentes LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V0489-26 3 Mar 2026

VAT, ITP and notary costs count towards reinvestment exemption

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
exención por reinversiónvivienda habitualganancia patrimonialvalor de adquisicióngastos inherentes LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V2556-25 18 Dec 2025

Sale of a segregated plot from inherited land creates capital gain or loss

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialsegregación de fincasvalor de adquisicióntítulo lucrativobase imponible del ahorro LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V2147-25 13 Nov 2025

Notary costs can reduce transfer value for calculating patrimonial gain in IRPF

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de transmisióngastos inherentestransmisión a título lucrativobase imponible del ahorro LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1.a)
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1858-25 14 Oct 2025

Agency fees can be deducted from property transfer value

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de transmisióngastos inherentesbase imponible del ahorrovalor de mercado LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1739-25 24 Sept 2025

Debts and mortgages cannot be deducted when calculating acquisition value

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de adquisicióntransmisión onerosagastos inherentessubasta LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1463-25 5 Aug 2025

Acquisition value of inherited property includes succession tax and related costs

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de adquisiciónadquisición a título lucrativoimpuesto sobre sucesiones y donacionesgastos inherentes LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1.a
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1257-25 9 Jul 2025

Sale of inherited property creates capital gain or loss on savings base

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónbase imponible del ahorroadquisición a título lucrativo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1.a
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1236-25 4 Jul 2025

Active management and portfolio revaluation fees not deductible in income tax

SG de Tributación de las Operaciones Financieras
rendimientos del capital mobiliariogastos de administración y depósitogestión discrecionalganancia o pérdida patrimonialgastos inherentes LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 26.1.aLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V0810-25 12 May 2025

Cancellation costs and certificates can be deducted from property sale value

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisióngastos inherentesbase imponible del ahorro LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1.a)
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

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