Planung für Verkauf oder Erbschaft
Eine in Spanien erworbene Immobilie wird irgendwann verkauft oder vererbt. Beide Ereignisse haben erhebliche steuerliche Konsequenzen, die sich mit vorausschauender Planung weit leichter bewältigen lassen.
Kapitalertragsteuer beim Verkauf
Die Kapitalertragsteuer ist vom Verkäufer auf die Differenz zwischen dem Anschaffungspreis (einschließlich aller Kaufsteuern und -gebühren) und dem Verkaufspreis (abzüglich Verkaufskosten) zu zahlen. Nichtansässige werden mit 19 % besteuert — sowohl EU/EWR- als auch Nicht-EU-Staatsangehörige (der Tarif wurde 2015 angeglichen).
Die Dokumentation aller legitimen Anschaffungskosten von Anfang an — Kaufsteuern, Notargebühren, Rechtsgebühren sowie Kapitalverbesserungen mit Belegen — reduziert die spätere Kapitalertragsteuerverbindlichkeit. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und an die AEAT abzuführen (Modelo 211), wenn er von einem nichtansässigen Verkäufer kauft; der Verkäufer kann dann eine Erstattung eines etwaigen Überbetrags über Modelo 210 beantragen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) gilt für in Spanien belegene Vermögenswerte unabhängig davon, wo der Erblasser seinen Wohnsitz hatte. Die Tarife und Freibeträge variieren erheblich je nach Autonomer Gemeinschaft:
- Madrid bietet sehr großzügige Freibeträge für direkte Familienerben — die effektive Steuer auf Erbschaften zwischen Eltern und Kindern kann nahezu null betragen.
- Andalusien hat die Erbschaftsteuer für direkte Erben seit 2022 abgeschafft.
- Valencia und andere Regionen sind erheblich weniger günstig, mit Tarifen, die bei größeren Erbschaften auch zwischen nahen Verwandten 34 % erreichen können.
Die korrekte Strukturierung des gemeinsamen Eigentums und die Errichtung eines spanischen Testaments (testamento ante notario) zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs — vor dem Eintreten von Gesundheitsproblemen — ist für alle nichtansässigen Käufer dringend empfehlenswert.
Holdingstrukturen
Einige Käufer entscheiden sich, spanische Immobilien über eine spanische Sociedad Limitada oder eine ausländische Holdinggesellschaft zu halten. Dies kann Vorteile bei der Nachfolgeplanung bieten und in manchen Fällen ITP-Einsparungen beim späteren Anteilsübertrag statt direkten Immobilientransfer ermöglichen. Allerdings gilt:
- Gesellschaften, die spanische Wohnimmobilien halten, unterliegen der Körperschaftsteuer (Impuesto sobre Sociedades) mit 25 % auf Mieteinnahmen oder Gewinne.
- Bestimmte Gesellschaften, die Wohnimmobilien halten, die von Gesellschaftern genutzt werden, unterliegen einer zusätzlichen Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles von jährlich 3 % des Katasterwerts.
Körperschaftliche Holdingstrukturen für spanische Wohnimmobilien erfordern spezifische steuerliche Beratung, die auf Ihre Nationalität, Ihren Wohnsitz und Ihre Ziele bei der Nachlassplanung zugeschnitten ist, bevor sie umgesetzt werden.
Regionale Variationen bei Immobiliensteuern
Über die standardmäßigen IRNR-Pflichten hinaus, die für alle nichtansässigen Eigentümer gelten, hat jede Region praktische Besonderheiten, die sowohl die laufende Eigentumserfahrung als auch den späteren Verkauf oder die Erbschaft beeinflussen.
Andalusien (Costa del Sol, Marbella, Granada, Sevilla)
ITP-Tarif: 7 % (reduziert von 8 % im Jahr 2021). Die Erbschaftsteuer für direkte Erben ist praktisch abgeschafft (99 % Bonus auf die staatliche Bemessungsgrundlage). Der Markt hat einen hohen Anteil nichtansässiger Käufer, und englischsprachige Rechtsdienstleistungen sind gut etabliert.
Balearische Inseln (Mallorca, Ibiza, Menorca)
ITP nach einer progressiven Staffelung bis zu 13 % für Werte über 1.000.000 € — dem höchsten der wichtigsten Regionen. Bauvorschriften sind besonders streng für landwirtschaftliche Anwesen (fincas rústicas), und touristische Vermietungslizenzen sind komplex und zunehmend eingeschränkt. Die Erbschaftsteuerbehandlung ist für direkte Erben mäßig günstig.
Valencia und Costa Blanca
ITP bei 10 %. Katasterwerte sind in vielen Gebieten relativ niedrig. Ein großes Angebot an älteren Wohnblöcken bedeutet, dass Probleme mit Eigentümergemeinschaften — aufgeschobene Instandhaltung, außerordentliche Sonderumlagen — verbreitet sind.
Madrid
ITP bei 6 %, dem niedrigsten der wichtigsten Regionen. Madrid bietet auch die großzügigsten Erbschaftsteuerabzüge für direkte Erben (99 % Bonus, gleiche Struktur wie Andalusien).
Katalonien (Barcelona, Costa Brava)
ITP bei 10 %. Neue Touristenwohnungslizenzen (pisos turísticos) sind in der Stadt Barcelona faktisch eingefroren. Die Erbschaftsteuerbehandlung ist weniger günstig als in Madrid oder Andalusien.
Kanarische Inseln
IGIC (das kanarische Äquivalent der MwSt.) bei 6,5 % auf Immobilientransfers — eine erhebliche Ersparnis gegenüber ITP-Tarifen auf dem Festland.
Häufige Fehler beim Verkauf oder der Erbschaft spanischer Immobilien
Fehler 1: Nichtanwendung der Befreiung vom Kapitalgewinn der Hauptwohnung für Steueransässige ab 65 Jahren. Gemäß Artikel 33.4.b des Gesetzes 35/2006 (LIRPF) sind Gewinne aus dem Verkauf beliebiger Vermögenswerte durch spanische Steueransässige ab 65 Jahren vollständig vom IRPF befreit, ohne Reinvestitionsanforderung. Diese Befreiung ist bedingungslos für Personen ab 65: keine Reinvestition, keine Frist, keine Obergrenze.
Fehler 2: Unterschätzung der städtischen Kapitalgewinnsteuer (Plusvalía Municipal) beim Verkauf mit Verlust oder bei gleichbleibendem Wert. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts (STC 182/2021) und der anschließenden Reform durch das Königliche Gesetzesdekret 26/2021 kann die Plusvalía Municipal nur erhoben werden, wenn tatsächlich eine Wertsteigerung des Grundstückanteils stattgefunden hat. Verkäufer, die nachweisen können, dass der Wert des Grundstücks nicht gestiegen ist, haben Anspruch auf vollständige Befreiung.
Fehler 3: Nichtansässige Verkäufer beantragen keine Befreiung oder Reduzierung der 3 %-IRNR-Einbehaltung vor Abschluss. Wenn ein nicht in Spanien steueransässiger Verkäufer eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Gesamtpreises einzubehalten und direkt an die AEAT zu zahlen. Wenn die tatsächliche IRNR-Steuer geringer ist, kann der Verkäufer eine Erstattung beantragen, muss aber die entsprechende IRNR-Erklärung innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf einreichen.
Diese drei Fehler illustrieren ein gemeinsames Muster: Nichtansässige und ihre Berater konzentrieren sich auf die Hauptsteuerverbindlichkeit ohne die spezifischen Befreiungen und Verfahrensrechte zu untersuchen, die in ihrer Situation verfügbar sind.
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