Los arrendatarios de vivienda habitual tendrán mayor estabilidad contractual

El Gobierno ha publicado en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, mediante el cual se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta disposición, que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, surge como una respuesta legislativa ante la necesidad de dotar de mayor previsibilidad a los hogares en un contexto de alta tensión en el mercado del alquiler.

Que cambia

La medida central de este Real Decreto-ley consiste en una nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): qué regula. El cambio normativo se enfoca específicamente en la regulación de la duración y la extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

A través de esta modificación, se pretende que el vencimiento del plazo contractual deje de ser un mecanismo que permita a los arrendadores imponer rentas desvinculadas de la evolución de la relación contractual previa. El texto legal busca que la estabilidad del vínculo arrendaticio sea la norma, evitando que la finalización del contrato se convierta en una herramienta para la traslación de las subidas de precios de mercado a los hogares, especialmente en periodos de alta demanda.

La norma establece que la duración y las prórrogas de estos contratos son aspectos esenciales de su régimen obligacional, siguiendo la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024. Con ello, se intenta mitigar los costes de transacción que sufren los inquilinos, tales como mudanzas, nuevas fianzas y la desestabilización de entornos laborales o educativos.

Contexto

Este Real Decreto-ley se inserta en un escenario de gran complejidad jurídica y social. El texto justifica su adopción alegando la necesidad de responder a la realidad de un mercado donde la rotación excesiva de contratos genera periodos de desocupación y eleva los costes para las familias. El legislador utiliza la experiencia de otros ordenamientos europeos, como los de Alemania, Francia o los Países Bajos, para fundamentar un modelo de mayor estabilidad contractual.

Es importante destacar que esta norma modifica directamente el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y actúa en relación con la disposición final 5 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Este movimiento legislativo es necesario tras la derogación previa del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, lo que ha obligado al Ejecutivo a presentar este nuevo texto para perfeccionar las medidas de estabilidad que el Congreso había rechazado anteriormente.

La situación se ve agravada por la reciente coyuntura política, que tras la derogación de medidas urgentes anteriores, derivó en la disolución de las Cámaras y la convocatoria de elecciones, lo que ha mantenido la necesidad de una regulación que aporte seguridad jurídica a los contratos de Vivienda habitual: exenciones fiscales IRPF y requisitos en un entorno de incertidumbre.

A quien afecta y como

Particulares (Arrendatarios): Los inquilinos de vivienda habitual son los principales beneficiarios de esta norma. El objetivo es reducir la incertidumbre sobre su permanencia en la vivienda y evitar que, al finalizar el contrato, se vean obligados a aceptar rentas significativamente superiores o a realizar procesos de mudanza costosos. La norma busca garantizar que la relación contractual sea previsible y equilibrada.

Particulares (Arrendadores): Los propietarios de viviendas que alquilan sus inmuebles como particulares verán modificada la gestión de sus contratos. Deberán adaptarse a un marco donde la extinción del contrato no sea una vía automática para renegociar rentas al alza de forma discrecional, sino que se mantenga la estabilidad del vínculo.

Personas Jurídicas y PYMES: Aquellas entidades que actúen como arrendadores de vivienda habitual (por ejemplo, sociedades inmobiliarias o empresas que gestionan activos de vivienda) se encuentran bajo un marco de mayor control. La norma limita su capacidad para fijar nuevas rentas al margen de la evolución contractual tras el vencimiento, buscando evitar que el vencimiento sea un mecanismo de revalorización artificial de los activos.

Que hacer y cuando

Esta norma no impone una obligación de actuación inmediata para todos los contratos en vigor, pero sí establece un nuevo marco de referencia que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.

• Para arrendadores: Deberán revisar sus modelos de contratos y las cláusulas de extinción y prórroga para asegurar que cumplen con la nueva redacción del artículo 10 de la LAU antes de la entrada en vigor de la norma.
• Para arrendatarios: Podrán utilizar este nuevo marco para exigir mayor estabilidad en sus renovaciones contractuales una vez que la norma sea plenamente aplicable.
• Plazo clave: El 15 de noviembre de 2026 es la fecha límite para que cualquier nueva regulación contractual o modificación de contratos existentes se ajuste a este nuevo régimen de estabilidad.

Para analizar cómo esta modificación afecta específicamente a su cartera de inmuebles o a su contrato de arrendamiento actual, recomendamos valorar su caso concreto con el área mercantil o inmobiliaria de BMC.