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Land Value: DGT doctrinal evolution

How the DGT's position on this topic has evolved, and the rulings it rests on.

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How the DGT's position has evolved

Settled doctrine High confidence 17 rulings · 2017–2025

Current position

Deductible depreciation in income from real estate capital cannot exceed 3% of the higher of the acquisition cost paid or the cadastral value, always excluding the land value in both cases. If the land value is unknown, it must be calculated by prorating the acquisition cost between the cadastral values of the land and the construction. This criterion applies individually even in properties acquired jointly.

The DGT's position has remained constant since 2017. The rulings repeatedly confirm the exclusion of the land value for the calculation of depreciation and the proration method based on cadastral values when this value is unknown. No changes in the applied doctrine are observed.

Analysis based on 17 of 17 rulings with a stated position. Updated 25 September 2026.

Rulings on this topic

17

V1901-25 14 Oct 2025

Amortisation deduction for rented property based on 3% of higher of acquisition cost or cadastral value (excluding land)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V0782-25 5 May 2025

Insurance claim for property damage creates gain or loss

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialpérdida patrimonialvalor de adquisiciónbase imponible del ahorroindemnización de seguro LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 37.1.g

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V2061-21 9 Jul 2021

3% depreciation may be deducted on the highest value of a group of properties with a single acquisition price

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivavalor catastralcoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1459-21 18 May 2021

Land value portion is not deductible in olive grove depreciation

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

estimación objetivaamortizacióninmovilizado materialvalor del sueloprecio de adquisición Orden HAC/1155/2020LGT — Ley 58/2003 General Tributaria art. 106

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V3506-20 9 Dec 2020

Calculating the 3% depreciation on acquisition cost when no cadastral value exists

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V2624-20 4 Aug 2020

Amortisation of leased property may be deducted by applying 3% to the higher of acquisition cost or cadastral value (excluding land)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivavalor catastralcoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1882-20 10 Jun 2020

Land value may be excluded from acquisition cost for property depreciation purposes

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor del suelocoste de adquisiciónvalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1249-20 5 May 2020

3% depreciation may be applied to the higher of cost or cadastral value for housing and garage

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónvalor catastraldepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1056-20 24 Apr 2020

Amortisation of leased property may be deducted by applying 3% to the higher of two values

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V0728-20 6 Apr 2020

Acquisition value for depreciating a donated premises is its market value plus expenses and taxes

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

amortizaciónvalor venaldonaciónactividad económicavalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 28.1

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V0744-19 2 Apr 2019

Amortisation of leased property may be deducted by applying 3% to the higher of acquisition cost or cadastral value (excluding land)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimiento neto del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónvalor catastralvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

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V2955-18 14 Nov 2018

A 3% rate must be applied to the higher of the acquisition cost (excluding land) or the cadastral value (excluding land)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1866-18 26 Jun 2018

The 3% depreciation rate applies to the higher of the acquisition cost or the cadastral value excluding land

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisicióndepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 24

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V1793-18 21 Jun 2018

Irrigation systems are deductible via depreciation, while land levelling is added to land value

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortizaciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1363-18 24 May 2018

Land value for depreciation purposes is calculated by apportioning the acquisition cost across cadastral values

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

amortizaciónrendimientos del capital inmobiliariovalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V0529-18 26 Feb 2018

Inherited olive groves may be depreciated using market value excluding land value

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

amortizaciónvalor venalestimación directaactividad económicavalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 28.1RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 30.1ª

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V1936-17 19 Jul 2017

Amortisation of leased properties may be deducted by applying 3% to the higher of cost or cadastral value (excluding land)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisicióndepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 24

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