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Financing Expenses: DGT doctrinal evolution

How the DGT's position on this topic has evolved, and the rulings it rests on.

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How the DGT's position has evolved

Settled doctrine High confidence 23 rulings · 2014–2026

Current position

The novation, subrogation, or substitution of a loan does not exhaust the right to the deduction for investment in a primary residence if the new loan is used to amortize the previous one. To maintain deductibility, the cancellation of the previous loan and the signing of the new contract must be carried out in a single simultaneous act. Only the installments corresponding to the amortization of the original loan may be deducted, excluding any increase in the principal intended for other purposes.

The DGT's position remains constant regarding the possibility of maintaining the deduction following novation or subrogation operations. The most recent rulings (2024 and 2026) specify that simultaneity in cancellation and signing is the necessary condition for the derived expenses to be deductible. No change in criterion is observed, but rather a consolidation of the requirements regarding simultaneity and the destination of the funds.

Turning points

  1. V1593-24

    Establishes that novation or subrogation does not exhaust the right to the deduction if the new loan amortizes the previous one, provided that the cancellation and signing are simultaneous.

Analysis based on 21 of 23 rulings with a stated position. Updated 24 September 2026.

Rulings on this topic

23
V1160-26 20 May 2026

Deduction for home ownership maintained if loan repays previous mortgage

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualrendimientos de capital inmobiliariorégimen transitorioamortizaciónfinalidad dual del préstamo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1.a
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V0576-26 11 Mar 2026

Incomes and mortgage expenses cannot be declared without property ownership

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimientos del capital inmobiliariotitularidad jurídicadeudor solidariogastos de financiaciónimputación de rentas LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 11.1LGT — Ley 58/2003 General Tributaria art. 89.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V2580-25 18 Dec 2025

Cancellation of mortgage costs can be deducted from rental property income

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimiento neto del capital inmobiliariogastos de financiacióncancelación de hipotecagastos de notaríagastos de registro LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V2165-24 9 Oct 2024

Cancellation and new mortgage costs may be deducted from real estate income

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimientos del capital inmobiliariogastos de financiacióncancelación anticipadapréstamo hipotecariogastos de notaría LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1788-24 17 Jul 2024

Mortgage cancellation costs are deductible from real estate capital income

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimientos de capital inmobiliariogastos deduciblesgastos de financiacióncancelación de hipotecarendimiento neto LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1049-21 21 Apr 2021

Repayment of mortgage principal is not deductible for Personal Income Tax

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimientos del capital inmobiliarioamortización del inmuebleintereses de capitales ajenosdevolución del principalgastos de financiación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1314-20 8 May 2020

Expenses necessary for obtaining income from real estate capital may be deducted

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimientos del capital inmobiliariogastos deduciblesreparación y conservaciónimputación temporalgastos de financiación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1513-18 5 Jun 2018

Early mortgage redemption costs are deductible for rented properties

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimientos del capital inmobiliariogastos deduciblesgastos de financiacióncancelación anticipadacomisiones bancarias LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1664-17 27 Jun 2017

Life insurance premiums may be deductible if required for a mortgage loan

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualseguro de vidapréstamo hipotecariobase de deduccióngastos de financiación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1639-17 22 Jun 2017

Mortgage deed expenses are deductible financing costs

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimiento neto del capital inmobiliariogastos de financiacióncoste de adquisiciónamortizacióngastos deducibles LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 13.h
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

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