Doctrine by topic · DGT Observatory

External Financing: DGT doctrinal evolution

How the DGT's position on this topic has evolved, and the rulings it rests on.

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How the DGT's position has evolved

Settled doctrine High confidence 63 rulings · 2022–2026

Current position

The novation, subrogation, or substitution of a loan does not exhaust the right to the deduction for the acquisition of a primary residence, provided that the new loan is used to amortize the previous one. Cancellation expenses and the installments of the new loan are deductible in the proportional part attributable to the original loan. The part of the new principal intended for purposes other than the acquisition or renovation of the dwelling is not deductible.

The DGT's position remains constant regarding the continuity of the deduction in loan novation or substitution operations. The rulings of 2022, 2024, and 2025 reiterate that the right persists as long as the new credit amortizes the previous one and deductibility is limited to the proportional part intended for the dwelling. No changes in criterion are observed in this area.

Analysis based on 58 of 63 rulings with a stated position. Updated 16 September 2026.

Rulings on this topic

24
V5248-26 23 Jul 2026

Incomes from participation accounts are financial income, not exempt dividends

SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas
cuentas en participacióningresos financierosexención de dividendospartícipe no gestoractivo financiero LIS — Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades art. 16LIS — Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades art. 21
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1549-26 15 Jun 2026

Requirements for home purchase investment deduction under transitional regime

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitoriofinanciación ajenaamortizacióncuota íntegra LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1235-26 22 May 2026

Right to deduct home investment maintained after loan replacement

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitoriosustitución de préstamofinanciación ajenaamortización LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V0714-26 30 Mar 2026

Reinvestment exemption possible for habitual home purchase

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
exención por reinversiónvivienda habitualganancia patrimonialvalor de transmisiónfinanciación ajena LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 38.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35.2
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V0517-26 5 Mar 2026

Funds from loan for new primary residence may be considered reinvested

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
exención por reinversiónvivienda habitualganancia patrimonialfinanciación ajenaimporte reinvertido LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 38LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V0509-26 5 Mar 2026

Deduction for home investment can be maintained upon loan replacement

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitoriosustitución de préstamoamortizaciónbase de deducción LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V2629-25 23 Dec 2025

Right to deduct mortgage payments retained after loan transfer

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualsubrogación de préstamorégimen transitorioamortización de principalfinanciación ajena LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1917-25 15 Oct 2025

Deduction for home ownership can be maintained upon loan replacement

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorioamortizaciónsustitución de préstamofinanciación ajena LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual
V1549-25 2 Sept 2025

Spouse donating share in home loses home investment deduction

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorioparte indivisadonaciónresidencia habitual LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 67.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1
Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

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