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Tax Amortization: DGT doctrinal evolution

How the DGT's position on this topic has evolved, and the rulings it rests on.

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How the DGT's position has evolved

Settled doctrine High confidence 568 rulings · 2014–2026

Current position

The substitution or novation of a loan does not exhaust the right to the deduction for investment in a primary residence, provided that the new loan is intended to amortize the previous one. The costs of appraisal, notary, and registry for the new operation are deductible. In the case of an increase in the principal, only the portion intended to cover the cancellation costs of the previous loan is deductible.

The DGT's position remains constant regarding the continuity of the deduction following the substitution of loans. The most recent rulings specify the deductibility of new expenses associated with the operation, such as appraisal or notary fees, provided that the purpose of amortizing the original debt is maintained.

Turning points

21 November 2023 V3027-23

Specifies that novation or substitution does not exhaust the deduction and establishes that the expenses of the new loan are deductible in proportion to the original loan.
28 July 2026 V5303-26

Extends deductibility to the appraisal, notary, and registry costs of the new operation when the loan substitution is carried out.

Analysis based on 539 of 568 rulings with a stated position. Updated 24 September 2026.

Rulings on this topic

24

V5303-26 28 Jul 2026

Right to deduction for home ownership investment maintained on loan replacement

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorioamortizaciónsustitución de préstamogastos de cancelación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70

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V5275-26 28 Jul 2026

The grant of a property usufruct constitutes income from immovable capital for income tax

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

usufructorendimientos del capital inmobiliarionudo propietariogastos deduciblesamortización LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V5255-26 24 Jul 2026

Annual property expenses deductible only for actual rental days

SG de Fiscalidad Internacional

rendimientos del capital inmobiliariorentas imputadasgastos de reparación y conservaciónamortizaciónexpectativa de alquiler TRLIRNR — RDLeg 5/2004 del IRNR art. 13.1TRLIRNR — RDLeg 5/2004 del IRNR art. 13.3

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V1597-26 16 Jun 2026

Proportional deductions allowed for home expenses in economic activity

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

afectación parcialelementos patrimonialesamortizaciónactividad económicagastos de titularidad LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 29RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 22

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V1549-26 15 Jun 2026

Requirements for home purchase investment deduction under transitional regime

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitoriofinanciación ajenaamortizacióncuota íntegra LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 67.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1

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V1411-26 5 Jun 2026

The ultrasound machine must be depreciated under group 3 (machinery) with a maximum coefficient of 12 percent

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

estimación directa simplificadaamortizacióninmovilizado materialtabla de amortizaciones simplificadarendimiento neto LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 28LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 30

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V1381-26 4 Jun 2026

Rental property expenses deductible if linked to business activity

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

elementos patrimoniales afectosbienes ganancialesestimación directarendimiento netocorrelación de ingresos LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 28.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 29

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V1337-26 1 Jun 2026

Deduction for home investment applicable for purchases before 2013

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorionovación hipotecariacuota íntegraperiodo impositivo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1

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V1278-26 25 May 2026

Travel and accommodation costs for community meetings not deductible

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos de capital inmobiliariogastos deduciblesactividad económicaamortizaciónrendimiento neto LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1266-26 25 May 2026

Rental income from primary property cannot offset rent paid for second property

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos de capital inmobiliariogastos deduciblesamortizaciónactividad económicarendimiento neto LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1235-26 22 May 2026

Right to deduct home investment maintained after loan replacement

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitoriosustitución de préstamofinanciación ajenaamortización LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70

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V1226-26 22 May 2026

Right to deduction for home investment maintained if mortgage cancelled and new loan taken simultaneously

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorioamortizaciónnovaciónsubrogación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1

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V1167-26 20 May 2026

Usufruct creation on a property deemed capital income

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariousufructonudo propietarioamortizacióngastos deducibles LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.2

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V1160-26 20 May 2026

Deduction for home ownership maintained if loan repays previous mortgage

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrendimientos de capital inmobiliariorégimen transitorioamortizacióngastos de financiación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1.a

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V1154-26 20 May 2026

Repair and conservation costs in rental properties deductible if rental expectation proven

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónexpectativa de alquilerrentas imputadasamortización LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1129-26 19 May 2026

Deduction for habitual residence maintained after mortgage loan extension

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualampliación de préstamorégimen transitorioamortizaciónnovación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1

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V0690-26 27 Mar 2026

Coefficients for industrial buildings can be applied to tourist accommodation properties with hotel services

SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas

amortizacióncoeficiente linealvivienda vacacionalactividad turísticaedificios industriales LIS — Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades art. 10.3LIS — Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades art. 12.1

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V0511-26 5 Mar 2026

Gastos de vivienda pueden deducirse proporcionalmente si usada parcialmente para actividad económica

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

afectación parcialelementos patrimonialesamortizaciónactividad económicagastos de titularidad LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 29RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 22

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V0509-26 5 Mar 2026

Deduction for home investment can be maintained upon loan replacement

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitoriosustitución de préstamoamortizaciónbase de deducción LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70

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V0469-26 27 Feb 2026

Only the portion of the new loan attributable to the original home loan is deductible

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitoriosustitución de préstamoampliación de principalamortización LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0273-26 9 Feb 2026

Right to home ownership investment deduction maintained if loan is cancelled and renewed simultaneously

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorioamortizaciónsustitución de préstamocancelación hipotecaria LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0270-26 9 Feb 2026

Right to deduction for investment in primary residence maintained if mortgage is cancelled and new one taken out simultaneously

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorioamortizaciónsustitución de préstamovivienda habitual LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0268-26 9 Feb 2026

Right to deduct mortgage payments retained if loan is cancelled and renewed simultaneously

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualrégimen transitorioamortizaciónnovaciónsubrogación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70.1

Affects CompanyExpat · Non-residentIndividual

V0214-26 4 Feb 2026

Roof replacements in farms could be deductible if classified as repair or conservation

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

afectaciónreparación y conservaciónmejoraamortizaciónestimación directa LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 29RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 22

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