La construcción de la nueva vivienda debe finalizar en cuatro años para la exención

La aplicación de la exención por reinversión de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual supone un reto operativo para los contribuyentes que optan por la construcción de un nuevo inmueble. La Dirección General de Tributos ha precisado los límites temporales que deben cumplirse para que la Administración acepte este beneficio fiscal.

Qué ha resuelto la DGT

Tras analizar la posibilidad de declarar exenta la ganancia patrimonial conforme al artículo 38 de la Ley del IRPF, el órgano vinculante establece que la exención requiere el cumplimiento de dos condiciones temporales concurrentes:

• Plazo de inversión: El importe obtenido por la venta de la vivienda anterior debe aplicarse a la construcción de la nueva vivienda en un plazo de dos años desde la fecha de la transmisión.
• Plazo de finalización: La construcción debe concluir en un periodo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.

La resolución aclara que estos plazos se computan de fecha a fecha. No obstante, se contempla una excepción en la finalización de la obra si existen ampliaciones por causas excepcionales o si el promotor entra en concurso de acreedores.

Qué significa para ti

Si usted es una persona física que vende su vivienda habitual con la intención de reinvertir el importe en la construcción de una nueva residencia, debe ser consciente de que el beneficio fiscal no es automático ni ilimitado en el tiempo. El incumplimiento de cualquiera de los dos plazos —ya sea el de la aplicación del capital o el de la terminación de la obra— conlleva la pérdida del derecho a la exención y la obligación de tributar por la ganancia patrimonial generada.

Qué conviene hacer

Es fundamental realizar un seguimiento riguroso del calendario de la obra y de la gestión de los fondos obtenidos por la venta. Dado que los plazos se computan de fecha a fecha, cualquier retraso en el inicio de la inversión o en la entrega de la vivienda podría comprometer la situación fiscal del contribuyente. Se recomienda valorar cada caso particular y verificar que la documentación de la obra y los movimientos financieros coincidan estrictamente con los requisitos de la normativa vigente.